別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 坂祝 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂祝 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛 印  TEL.

鑑定評価額 27,100,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡坂祝町黒岩字村前３８３番１外 ②地積 　(㎡) 1,033   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 診療所兼住宅 Ｓ2 県道沿いに店舗、一 般住宅等が散在する 地域 北西9m県道、南西側道 水道、下水 坂祝 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗付住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 坂祝駅北方 2.6km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地も残る、県道沿いの住商混在地域。商業地としての繁華性は低く、北方に進出した大型小売店の影響で近隣 地域への小売店舗進出は難しい状況にある。今後は背後の住宅地との価格差が縮まっていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗付住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂祝町全域、美濃加茂市西部及び加茂郡富加町の準幹線道路沿いに形成される住商混在地域。需要の中心 は町内在住の個人、事業者等である。坂祝町内には明確な商業地域が無く、買い物は近隣地域北方の大型スーパーや隣 接する美濃加茂市等に依存している。近隣地域の幹線道路沿いに残る農地の多くは農用地に指定され新規店舗出店を阻 んでいる。地価は背後の住宅地の地価の影響下にあり、２５，０００円／㎡～３０，０００円／㎡程度と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺の事業用建物は自用が多く、賃貸物件も建築協力金方式による借家等であり、収益還元法を適用 することは困難と判断した。一方、価格形成においては、前面道路の交通量、系統連続性、視認性等が重視される。本 件では、規範性ある事例を採用し、市場性を的確に反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上 記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美濃加茂 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [146.7] [ 96.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町経済は地元の自動車製造会社に支えられて おり、同社の動向が町勢や地価に与える影響 は大きい。 町北部の大型店や美濃加茂市等へ顧客が流失 しており、地域内に集客力のある店舗がない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.4 交通・接近　　　  +5.9 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％