別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岐阜大野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜大野 9-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊 印  TEL.

鑑定評価額 152,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 揖斐郡大野町大字南方字社宮神５４番１外 ②地積 　(㎡) 7,364   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (80,360) 1:1.5 倉庫 Ｓ3 倉庫、事業所の中に 住宅も見られる工業 地域 北6m町道、西側道 水道 広神戸 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 物流施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 広神戸駅北東方 5.0km 法令 規制 （都）  (70,360) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺部には農地も多く見られるが、東海環状自動車道大野・神戸ＩＣの開通により、今後も工場地としての地位 は維持されるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 物流施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大野町を中心に岐阜地域・西濃地域の工業地域。需要者の中心は圏域に拠点を持つ製造業・物流業者で、 最近では県外からの新規参入者も見られる。津波被害の少ない内陸部のメリット及び東海環状自動車道の整備等を背景 に工場地需要は底堅いが、町内では東海環状自動車道大野・神戸ＩＣが開通したが、工業地取引が活発化している様子 は見られない。なお、工場地の取引価格は立地・規模等により様々な状況で、中心価格帯の把握には困難性を有する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自己使用の倉庫・事業所が多く、規範性を有する賃貸倉庫等の事例を見いだせず、収益還元法は適用できな かった。なお、比準価格は町内及び周辺市町の工業地事例を採用しており、規範性・信頼性は高いと思料する。よって 、市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 98.0] 100 [123.5] [105.0] 100 20,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平成３０年の県内の工場立地件数、立地面積 はともに全国６位で、好調さを維持している 。ただし、直近では企業の景況感は悪化して いる。 東海環状自動車道大野・神戸ＩＣが令和元年 １２月１４日に開通した。なお、町内の新規 工業団地の１区画は企業誘致に至っていない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％