別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岐阜大野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜大野 -1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊 印  TEL.

鑑定評価額 5,300,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 揖斐郡大野町大字瀬古小字瀬古字桧１８番２ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅や共 同住宅等が見られる 住宅地域 西4m町道 水道 揖斐 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 揖斐駅東方 4.5km 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が多い新興住宅地域で、周辺部を含め農地転用によるミニ開発が継続しており、今後 も緩やかに住宅地として熟成していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大野町を中心に隣接市町の住宅地域。需要者の中心は圏内に地縁性を有する住宅一次取得の２０代後半 から４０代前半のサラリーマン層。大野町内の住宅地市場は農地転用によるミニ開発が主体である。なお、当該地域は 国道背後の住宅地域で、町内の住宅地の中では人気は比較的高い。当該地域及び周辺部の中心価格帯は、土地が５００ 万～８００万円程度、新築建売は１８００万～２４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格牽連性が強いと判断される大野町内の住宅地事例を採用しており実証的でかつ規範性は高いと思料する 。なお、周辺部では賃貸用アパートも散見されるが、対象標準地規模でのアパート経営は見られないため収益価格は試 算しなかった。よって、実証的な比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜池田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,900 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [101.0] 100 [ 82.4] [100.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大野町の人口は減少傾向が続いており、５年 間の減少率は県平均を上回る。町内ではミニ 開発による宅地供給は続いている。 周辺部では新規のミニ開発が散見されるが、 特段の地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.6 交通・接近　　　  +0.8 環境　　　　　　 -19.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％