別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 揖斐川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   揖斐川 5-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　晶江 印  TEL.

鑑定評価額 4,830,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 揖斐郡揖斐川町三輪字中神明３１９番６ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 低層店舗、住宅等が 混在する既成商業地 域 西7.8m国道 水道、ガス、下水 揖斐 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ国道 交通 施設 揖斐駅北方 1.7km 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの旧来型商店街であるが、高齢化、人口減少により衰退傾向が顕著である。住宅地へと移行しつつあり 、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は揖斐川町及び隣接市町の幹線道路及び準幹線道路沿いの地域または商住混在地域で、特に価格牽連性が強 い地域は旧来からの商店街である。主な需要者は地縁性を有する個人事業主または法人である。国道沿いで揖斐川町中 心部に近いものの旧来型商店街には店舗の新規出店は殆どない状態が続き、高齢化、後継者不足等による廃業で住宅地 化が進行している。町内の商業地の取引は少なく中心価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は町内の商業性が認められる地域や商住混在地域および幹線道路背後の住宅地事例も収集し査定しており実証 的な価格である。近隣地域には飲食店等のほか小規模貸店舗も見られるが、多くは個人事業者の自用店舗や店舗併用住 宅が中心である。衰退傾向にある商業地域のため収益物件は皆無に近く収益の想定は非現実的であることから、収益還 元法は非適用とした。よって、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜大野 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,800 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [128.7] [100.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引自体少ないうえ、人口減少、高齢 化、後継者不足等マイナス要因が大きく既存 の商業地域は厳しい状況が続いている。 下水道の供用開始。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.1 交通・接近　　　  -0.8 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +5.3 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％