別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 揖斐川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   揖斐川 -2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　洋一 印  TEL.

鑑定評価額 3,630,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 揖斐郡揖斐川町小島字両瀬古４２９番８ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,270) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に農 地も多く見られる住 宅地域 西4.5m町道 水道 揖斐 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 揖斐駅北西方 3.2km 法令 規制 （都）  (70,270) ⑤地域要因の将 　来予測 農地も多く見られる中に存する、旧来からの住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないが、人口減少や高齢 化の影響もあり需要は弱い。取引件数も少なく、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、揖斐川町及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、揖斐川町内在住の地縁性を有する個人であ る。揖斐川町は、人口減少、高齢化が著しく、また、取引は専ら地縁性を有する者に限られることから需給関係は低調 であり、特に、中心部から離れた旧来からの住宅地域は、取引はほとんど無く需給関係は弱い。取引事例が少なく、中 心価格帯を見いだしにくいが、土地価格は３００～７００万円程度、新築戸建分譲は２０００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの住宅地域であるが、比準価格の試算では、標準地と類似の取引事例を収集・選択しており、資料の信頼性は 高い。なお、収益想定に合理性が認められないため、収益価格を求めることはできなかった。よって、市場の実勢を反 映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜池田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,900 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [101.0] 100 [119.8] [100.0] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 揖斐川町では、人口減少や高齢化が顕著であ り、周辺市町と比べても土地需要は極めて弱 い。 町の中心部から離れた旧来からの住宅地域で あり、地域要因は静態的で、特段の変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％