別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 安八 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安八 9-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　杉山　淳 印  TEL.

鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安八郡安八町牧字南長田４７２３番１ ②地積 　(㎡) 7,092   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 中小工場が散在し、 農地も残る工業地域 南7m町道、三方路 水道、下水 穂積 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 穂積駅南西方 13.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 名神高速道路安八スマートインターチェンジの開設により交通利便性が向上した工業地域であり、周辺では道路 の拡幅整備も進み今後発展するものと思われる。地価水準は当面は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西濃地域一円の工業地域である。主な需要者は、製造業関連等の全国規模で事業展開する事業者ないしは 地元企業である。近隣地域の東方で名神高速道路安八スマートインターチェンジが供用開始されたことから、交通利便 性が向上し、周辺道路整備も行われるなど徐々に発展しているため需要は堅調である。中心となる価格帯は規模により まちまちであるため見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は安八町及び隣接する輪之内町の工業地の事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格である。 収益価格は当該地域においては倉庫の賃貸借がほとんど見られず、新規に賃貸用倉庫の建設を想定することは事業収支 の観点から合理的ではないため適用しなかった。本件では、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ て鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 98.0] 100 [119.9] [103.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安八町は人口減少、高齢化率上昇などが影響 し宅地需要は引き続き弱い。 名神高速道路安八スマートインターチェンジ の開設により、交通利便性が改善され市場性 は増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -1.3 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  +3.2 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％