別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 安八 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安八 -3 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子 印  TEL.

鑑定評価額 5,700,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安八郡安八町東結字芝原東１５２２番３ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等も見られる住 宅地域 北5m町道 水道、下水 穂積 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 穂積駅南西方 5.9km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 安八町内では比較的利便性等に優るが、価格総額を抑えたミニ開発が近年目立ち、地価はやや下落傾向で推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安八町及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、安八町内在住の一次取得者であり、町外からの 転入者も見られる。当地域の存する東結地区は、立地的に大垣市、瑞穂市、岐阜市に近く、利便性等に優ることから町 内では比較的人気が高いが、価格総額を抑えたミニ開発が目立ち、取引価格水準がやや低い状況にある。土地価格は５ ００万～１０００万円程度、新築戸建分譲は２０００万～２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は安八町及び隣接する大垣市墨俣町の住宅地事例を採用して市場の実態を反映している。一方、対象標準地の 画地の状況等を考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的と判断し、収益還元法は適用しなかっ た。近隣地域は戸建住宅を中心とする地域で、自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定され ることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安八 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,600 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [100.0] 100 40,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向であるが、名神高速道路「安 八スマートＩＣ」が２０１８年３月に開通し 、物流センター等の進出が見られ、雇用の回 復が期待される。 主要地方道背後の新旧住宅が混在する地域で 静態的であるが、比較的利便性が良好なため 周辺ではミニ開発による住宅地が徐々に増え ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.6 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％