鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	神戸Ｙ５２ -71939	安八郡神戸町		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m町道、中間画地		商業 (80,300)
b	神戸５７ -81627	安八郡神戸町		底地	（　）	長方形	北22m県道、中間画地		準工 (70,200)
c	神戸Ｙ４６ -62682	安八郡神戸町		更地	（　）	長方形	東10m町道、南7m、角地		｢調区｣ (70,200)
d	大垣５７０２Ｙ -57503	大垣市		更地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (70,200)
e	大垣Ｙ３３ -60853	大垣市		貸家建付地	（　）	長方形	南20m市道、東4m、西4m、三方路		２住居都市機能誘導区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,247	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,521	100 [ 81.7]	36,133	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	37,600
b	(　 32,948) 32,948	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,124	100 [ 85.8]	37,441		38,900
c	(　 ) 25,000	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 87.0]	28,190	100 [ 69.1]	40,796		42,400
d	(　 ) 63,452	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,452	100 [ 139.4]	45,518		47,300
e	(　 ) 31,211	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	35,783	100 [ 132.3]	27,047		28,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.4	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -13.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -24.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 +65.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -8.7	環境　　　　 +60.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,800 円／㎡]

神戸 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,392,812	475,267	1,917,545	1,589,700	327,845	（　0.9711） 318,370	（ 5.6 - 0.1 ） 5.5％
	⑧収益価格	5,788,545 円　　　　（　 16,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	136.00	Ｓ1	136.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	360 ㎡	10.6 m x 36.3 m	前面道路：町道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.00	100.0	136.00	1,570	213,520	5.0	1,067,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		136.00	100.0	136.00		213,520		1,067,600
								0

⑨年額支払賃料	213,520 円　×　12ヶ月　＝　 2,562,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,562,240 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 179,357 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,382,883 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,067,600 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,929 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,392,812 円　　　　（　 6,647 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	神戸　　　　-503	1,538 ( 1,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,538	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,577 円/㎡　月額支払賃料（　 1,570 円/㎡）　基準階 1 F B
b	神戸　　　　-504	1,938 ( 1,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,615
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,000 円	21,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	76,867 円	2,562,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,400 円	21,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 475,267 円　（　　　　　　 1,320 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0720 × 30 ％　＋ 0.0997 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,589,700 円（　　　　　 4,416 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,392,812 円
②総費用	475,267 円
③純収益　①－②	1,917,545 円
④建物等に帰属する純収益	1,589,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	327,845 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	318,370 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 884 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,788,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
神戸 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸 5-1

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　前田　和彦

印

TEL.

鑑定評価額

13,500,000 円

１㎡当たりの価格

37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和元年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	安八郡神戸町大字神戸字本町４７７番１外				②地積　(㎡)	360 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:3.5	店舗兼住宅Ｓ3	小規模な各種小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	東18m町道、南側道	水道、下水	広神戸 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ町道

交通

施設

広神戸駅東方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

断続的な店舗の廃業・移転で商業地域としての特性は希薄化の一途と予測する。比較優位の競争力を持つ住宅地
との水準逆転も認められる地価は、周辺住宅地を大きく超えるマイナス幅をもって下落が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、神戸町全域、大垣市北部、揖斐郡南部、北方町全域、瑞穂市西部に及ぶ圏域と判定する。ロードサイド
は、小売・飲食を中心に新陳代謝が認められるが、旧来商店街に新規の商業用途需要はなく、典型需要の概要把握は難
しい。商業地域の特性が希薄な旧来商店街の土地売買は、駐車スペースの確保など居住性向上を目的とする隣地・近接
地の買い受けが目立ち、遠隔相続資産の処分に伴う廉価取引も散見される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法は、住宅地事例を含めた４事例によって試算し、旧来商業地が直面している地価形成の実態に即した価
格が得られたと判断する。収益還元法は比準価格の５０％に満たない試算結果となったが、商圏内の商業建物は自己使
用が多く、地主オーナーが供給主体の賃貸物件は土地の元本コスト等に寛容な賃料形成が定着している。よって、収益
価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜大野 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,800 円／㎡

[ 96.7]
100

100
[100.0]

100
[ 98.4]

[104.0]
100

37,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

相次ぐ店舗閉鎖等で日用の近隣需要を受け止
められない旧来商店街は商業地域としての有
機性を喪失。存続店舗には惰性的な営業も目
立つ。

実店舗収益を期待しない趣向の業態・業種に
商売替えする例も認められるが、地域特性へ
の影響は軽微で地場商業の衰退に歯止めはか
かっていない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.1
交通・接近　　　  -6.4
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -4.8
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	神戸Ｙ４６ -62682	安八郡神戸町		更地	（　）	長方形	東10m町道、南7m、角地		｢調区｣ (70,200)
b	揖斐川４５ -55325	揖斐郡揖斐川町		建付地	（　）	ほぼ整形	南西10m国道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
c	北方４６ -71469	本巣郡北方町		更地	（　）	ほぼ整形	南8m国道、西6m、北6m、三方路		２住居 (70,200)
d	神戸５７ -70919	安八郡神戸町		建付地	（　）	長方形	南6m町道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,000	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 87.0]	27,845	100 [ 78.8]	35,336	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	36,700
b	(　 ) 34,742	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,978	100 [ 93.5]	36,340		37,800
c	(　 ) 43,690	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	42,160	100 [ 121.5]	34,700		36,100
d	(　 ) 38,983	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	37,469	100 [ 99.7]	37,582		39,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 -13.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -24.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.2	交通・接近　 -8.4	環境　　　　 +62.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.7	交通・接近　 -6.1	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,500 円／㎡]

神戸 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を備えた造成事例等の入手が困難な旧来市街地に対象標準地が存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,387,770	484,194	1,903,576	1,536,710	366,866	（　0.9711） 356,264	（ 5.6 - 0.1 ） 5.5％
	⑧収益価格	6,477,527 円　　　　（　 18,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	136.00	Ｓ1	136.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	360 ㎡	10.6 m x 36.3 m	前面道路：町道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.00	100.0	136.00	1,544	209,984	2.0	419,968
							1.0	209,984
～

～

～

～

計		136.00	100.0	136.00		209,984		419,968
								209,984

⑨年額支払賃料	209,984 円　×　12ヶ月　＝　 2,519,808 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,519,808 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 201,585 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,318,223 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	419,968 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,864 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 209,984 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 65,683 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,387,770 円　　　　（　 6,633 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	神戸　　　　-504	1,938 ( 1,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,762	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,590 円/㎡　月額支払賃料（　 1,544 円/㎡）　基準階 1 F B
b	本巣　　　　-508	1,724 ( 1,715)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,437
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,500 円	20,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	75,594 円	2,519,808　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,500 円	20,300,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 484,194 円　（　　　　　　 1,345 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0720 × 30 ％　＋ 0.0997 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,536,710 円（　　　　　 4,269 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,387,770 円
②総費用	484,194 円
③純収益　①－②	1,903,576 円
④建物等に帰属する純収益	1,536,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	366,866 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	356,264 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 990 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,477,527 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,000 円／㎡）