別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 神戸 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸 -1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也 印  TEL.

鑑定評価額 5,600,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安八郡神戸町大字横井字村前５３５番１６ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 中、空地も見られる 住宅地域 北西6m町道 水道、下水 北神戸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 １００区画程度の住宅団地（ 神戸ローズタウン）。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 北神戸駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成の住宅団地であり、現状程度の住環境を維持していく、と予測する。新規に開発された分譲地で活 発な取引が見られる一方で、既成住宅地の取引は低迷している。地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に神戸町内及び池田町東部の住宅地域。需要者の中心は神戸町周辺に在住する一次取得者層である。神 戸町では土地開発公社による小規模分譲地が好調な売れ行きを見せている。また、民間業者の新規開発分譲も行われて いる。一方、町内にある既成住宅地の需要は低迷している。特に近隣地域は町の北部に位置し、相対的に利便性が劣る ため人気が低い。中心価格帯は、土地は２００㎡程度で７００万円程度、新築戸建ては２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅団地として熟成しており、取引に際しては居住環境が重視される。また、市場参加者は取引価格水 準を指標に価格を決定する傾向にある。取引事例を基礎とする比準価格はこのような市場の特性に合致し、説得力が高 い。一方、対象標準地は共同住宅用地としては規模が小さいため共同住宅の建築を想定することが困難である。従って 、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安八 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,600 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [131.9] [100.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神戸町の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向が続いている。大野神戸ＩＣの開通に伴い 、町内では工業団地の開発計画が２か所で進 行している。 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地であり 、地域要因に特に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +2.3 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％