別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出 垂井 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   垂井 -3 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　向川原　奈美 印  TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 53,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 不破郡垂井町東神田３丁目３１番 ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が散在す る区画整理済の新興 住宅地域 東6m町道 水道、下水 垂井 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 垂井駅南方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は利便性が優れ、住環境も良好な住宅地域である。住宅地としての需要は底堅く、今後も地価については 堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は垂井町中心部の住宅地域である。主たる需要者は町内及び周辺市町の居住者、就労者で一次取得者層であ る。ＪＲ垂井駅に近い住宅地域であり、また国道へのアクセスも良く、利便性が優れる。街区が整然とし、良好な住環 境が形成されており、需要は底堅い。垂井町内の住宅地としては最上位の価格帯にて取引され、地価は堅調に推移して いる。市場の中心価格帯については、更地で概ね１３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では比準価格のみを得た。比準価格は実際に生起する取引を基に算出されたものであり実証性に優れる。また、当 地域及び周辺地域において賃貸物件は見受けられるものの、当地域の取引は主に自己利用目的で行われている。比準に 際しては対象標準地と代替性の高い事例を収集し、本件では特に規範性の優れる事例を採用できており、説得力の高い 価格が得られた。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　垂井 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,100 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 75.7] [102.0] 100 53,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均と比較して、人口は減少幅が大きい。 建築着工戸数は安定的に推移しており、垂井 駅周辺で住宅分譲が増加している。 地域要因に目立った変化等は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.8 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％