別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 笠松 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠松 -3 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　晃宏 印  TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 42,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島郡笠松町円城寺字高島６４５番 ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、倉 庫等が混在する住宅 地域 南5m町道 水道、下水 笠松 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ町 道 交通 施設 笠松駅北東方 2.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、事業所のほか農地も残る住宅地域で、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準は概ね 横ばいもやや弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は笠松町の住宅地域のほか隣接する岐南町の住宅地域も含む。主たる需要者は、当該圏域に地縁性を有する 一次取得者である個人を中心とする。周辺は住宅、事業所等が混在し農地も多く残る。駅の周辺に位置する笠松町・岐 南町の中心部と比較して需要者の選好性が劣後するため需給はやや軟調となっている。なお市場の中心となる価格帯は 土地のみで総額１０００万円前後、新築戸建で同２５００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸物件も見られるが自己所有地の利活用に伴う場合が多く、収益建物の想定は経済合理性を欠くと判断し収 益還元法の適用を見送った。周辺地域においては戸建住宅用地等の自用目的での取引が中心的である。また比準価格は 実際に生起した取引価格を基に試算しており説得力を有する。以上より本件では比準価格を採用し代表標準地との検討 も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,300 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [125.3] [103.0] 100 42,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の人口は近年ほぼ横ばいで、高齢化率は 県全体を下回っている。土地取引件数は前年 を上回っている。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　  +5.7 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％