鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

海津 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	海津Ｙ２３ -81660	海津市		更地	（　）	ほぼ台形	南東9m県道、南5.6m、角地		（都） (80,200)
b	海津Ｙ２３ -70827	海津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m県道、西3.5m、角地		（都） (70,200)
c	海津３８ -70947	海津市		底地	（　）	長方形	北西6.5m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	海津２３０２Ｙ -71464	海津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11.5m市道、北東8.2m、角地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,272	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	33,931	100 [ 100.0]	33,931	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	34,900
b	(　 ) 19,947	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ / ]	100 [ 63.6]	30,265	100 [ 97.8]	30,946		31,900
c	(　 19,518) 32,530	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,977	100 [ 101.7]	31,442		32,400
d	(　 ) 32,383	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	32,214	100 [ 99.4]	32,408		33,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -36.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.7	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,200 円／㎡]

海津 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,725,078	1,695,207	7,029,871	6,184,690	845,181	（　0.9711） 820,755	（ 5.6 - 0.1 ） 5.5％
	⑧収益価格	14,922,818 円　　　　（　 14,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海津 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	315.00	Ｓ2	547.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	80 ％	200 ％	200 ％	1,049 ㎡	40.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階住宅はファミリータイプの３ＬＤＫ（平均専有面積７７．３３㎡）３戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	315.00	100.0	315.00	1,684	530,460	5.0	2,652,300
							1.0	530,460
2～ 2	住宅	232.00	100.0	232.00	1,080	250,560	2.0	501,120
							0.0	0
～

～

～

計		547.00	100.0	547.00		781,020		3,153,420
								530,460

⑨年額支払賃料	781,020 円　×　12ヶ月　＝　 9,372,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 547.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,372,240 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 945,864 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,534,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,153,420 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,381 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 530,460 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 162,321 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,725,078 円　　　　（　 8,318 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	海津　　　　-503	1,793 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,758	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,739 円/㎡　月額支払賃料（　 1,684 円/㎡）　基準階 1 F B
b	海津　　　　-505	1,160 ( 1,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,719
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海津 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,500 円	81,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	284,407 円	9,480,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 152,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 686,200 円	81,700,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	81,700 円	81,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,700 円	81,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,695,207 円　（　　　　　　 1,616 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 547.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0720 × 30 ％　＋ 0.0997 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,184,690 円（　　　　　 5,896 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,725,078 円
②総費用	1,695,207 円
③純収益　①－②	7,029,871 円
④建物等に帰属する純収益	6,184,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	845,181 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	820,755 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 782 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,922,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出
海津 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海津 5-2

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　寺崎　博男

印

TEL.

鑑定評価額

34,900,000 円

１㎡当たりの価格

33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海津市平田町今尾字東区１０２３番３外				②地積　(㎡)	1,049 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他） (80,200)
	台形 1.5:1	店舗Ｓ2	小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ商業地域	南東9m県道、三方路	水道、下水	駒野 4.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ県道

交通

施設

駒野駅北東方

4.8km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣商業的な性格が濃く、繁華性は低い部類である。空店舗が散見され、土地需要は弱い。この傾向の脱却は難
しいと予測する。地価は、引続き相対的に高目の下落率で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、当市及び隣接市町の幹線道路沿いの商業地域が中心と把握する。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁
性のある個人事業者が大半を占め、圏外からの需要者は殆どいない。近年、都市郊外部での大型複合店舗の相次ぐ新規
開店等で需要が弱く、空店舗が見られる。地域内においては自用の店舗等が殆どであり、いくらかの賃貸があるものの
総じて賃貸市場は弱い。取引価格の中心帯は、取引が少なく、規模等が区々であり、把握困難な情勢である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

県道沿いにあって、自用目的での低層店舗等の利用が支配的な商業地域である。商業事業者向けの賃貸市場の成熟程度
は総じて低い。経済合理的な収益を期待することは難しく、試算した想定の収益価格は相対的に信頼性、説得性が劣る
ことは否めない。よって、本件は手順の再吟味を行い、実証的で有用性、指標性に優れる比準価格を標準に、収益価格
は参酌とし、代表標準地価格との価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　海津 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,600 円／㎡

[ 96.8]
100

100
[100.0]

100
[104.0]

[103.0]
100

33,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市への景気回復の波及度は低く、当市の不
動産市場は商業地、住宅地とも低迷している
。依然として地価下落は持続している。

停滞傾向の商況に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。なお、三方路とし
ての市場優位性は維持している。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.8
交通・接近　　　  +1.2
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

海津 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	海津Ｙ２３ -81660	海津市		更地	（　）	ほぼ台形	南東9m県道、南5.6m、角地		（都） (80,200)
b	海津Ｙ２３ -70827	海津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m県道、西3.5m、角地		（都） (70,200)
c	海津２３０２Ｙ -71313	海津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.8m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	海津３８ -70947	海津市		底地	（　）	長方形	北西6.5m市道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,272	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	33,931	100 [ 100.0]	33,931	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	34,900
b	(　 ) 19,947	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ / ]	100 [ 63.6]	30,265	100 [ 98.7]	30,664		31,600
c	(　 ) 9,881	100 [ 60.0]	[ 96.8] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	26,569	100 [ 84.2]	31,555		32,500
d	(　 19,518) 32,530	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,977	100 [ 96.7]	33,068		34,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -36.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	競売物件	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.1	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -6.0
c	競売物件	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.7	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 +6.5
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,300 円／㎡]

海津 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,805,436	1,711,950	7,093,486	6,267,960	825,526	（　0.9711） 801,668	（ 5.6 - 0.1 ） 5.5％
	⑧収益価格	14,575,782 円　　　　（　 13,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海津 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	315.00	Ｓ2	547.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	80 ％	200 ％	200 ％	1,049 ㎡	40.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗フロアー貸し、２Ｆは住宅３ＬＤＫ平均約７７㎡×３戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段開放型廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	315.00	100.0	315.00	1,667	525,105	4.0	2,100,420
							1.0	525,105
2～ 2	住宅	232.00	100.0	232.00	1,100	255,200	2.0	510,400
							0.0	0
～

～

～

計		547.00	100.0	547.00		780,305		2,610,820
								525,105

⑨年額支払賃料	780,305 円　×　12ヶ月　＝　 9,363,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 547.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて十分に担保のため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,363,660 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 852,449 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,619,211 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,610,820 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,758 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 525,105 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 162,467 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,805,436 円　　　　（　 8,394 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	海津　　　　-503	1,793 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,775	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,720 円/㎡　月額支払賃料（　 1,667 円/㎡）　基準階 1 F B
b	海津　　　　-505	1,160 ( 1,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	1,673
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海津 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	414,000 円	82,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	284,150 円	9,471,660　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 152,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 695,500 円	82,800,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	82,800 円	82,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,800 円	82,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,711,950 円　（　　　　　　 1,632 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,800,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 547.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0720 × 30 ％　＋ 0.0997 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,267,960 円（　　　　　 5,975 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,805,436 円
②総費用	1,711,950 円
③純収益　①－②	7,093,486 円
④建物等に帰属する純収益	6,267,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	825,526 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	801,668 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 764 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,575,782 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,900 円／㎡）