別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 海津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海津 -2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人 印  TEL.

鑑定評価額 9,440,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海津市海津町長久保字竹原１８２番 ②地積 　(㎡) 516   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか工場 、農地等も見られる 住宅地域 南6m市道 水道、下水 石津 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 石津駅北東方 4.9km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、工場も在する海津町郊外の集落地域で、近年は新築住宅のみならず、農地転用、建替え等も少なく 、住宅地としての需要は弱く、地価は、相当程度、弱含み傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、海津町の中にあって、町外延部の住宅地域。需要者の中心は、市内居住者のほか、地縁及び血縁を有す る転入者である。海津市は戸建や宅地の分譲が減少傾向にあり、更地取引及び中古住宅が散発的に取引される程度で、 総じて静態的な市場である。海津町中心部の取引減少に伴い、町郊外に所在する農家集落の性格を有する地域では、親 族間取引及び隣地買い増し等が主体である。よって、取引は散発的となり、需要の中心となる価格帯を見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の農家住宅を主とした集落地域で、新規賃貸建物が概ね皆無の状態で、建物の利用形態も自用が大半で、賃貸建物 の建設が非現実的で、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、同一需給圏内の、海津町郊外の住宅地の成約 事例を中心に、収集選択し、価格決定し、実証的で信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、快適性を重 視する住宅地で、自用目的の取引が大部分のため、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 99.3] [101.0] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は県平均より突出しており、高齢 化率も高水準にある。新規転入者が少なく、 住宅分譲も低水準にある。団地住民の高齢化 も進行中である。 農家住宅や工場が所在する地域で、静態的で 安定化しており、特段の地域要因の変動は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.9 環境　　　　　　  -1.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％