別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 瑞穂 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瑞穂 -7 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　西村　隆 印  TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瑞穂市本田字東八束田１１１６番７ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 北7m市道 水道 穂積 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 穂積駅北西方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近年、農地等の未利用地を開発して住宅が増加している新興の住宅地域である。熟成の程度は低いが、土地価格 が比較的廉価のため低予算の購入層から一定の需要がある。今後は徐々に熟成してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瑞穂市及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は圏内及び岐阜市、周辺市町へ勤務するサラリーマン層で ある。当該地域は農地、未利用地が多く、地価が比較的廉価なため、近年新規住宅供給が増加しており、低予算の需要 者からの需要が認められる。当該地域の中心価格帯の土地取引は１８０㎡～２５０㎡で８００万円～１１５０万円程度 、建売分譲住宅は２，３００万円～２，６５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部共同住宅も散見されるが、戸建住宅を中心とする地域でエンドユーザーによる自己使用が中心であるため比準価格 を妥当と認め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお収益還元法は、賃貸市場の熟 成の程度、対象標準地の画地の状況等から適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瑞穂 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.0] [100.0] 100 45,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 瑞穂市の人口は近年微増が続いており地域経 済も市街地を中心に発展傾向にあったが、こ こにきて勢いがやや鈍化傾向にある。 近年農地等を開発した新規の住宅が増加して いる。未利用地が多く熟成の程度は弱いが今 後は徐々に発展が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.2 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +3.1 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％