別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 山県 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山県 9-1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　深貝　哲郎 印  TEL.

鑑定評価額 226,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山県市大字高富字井之表２２７番４外 ②地積 　(㎡) 10,813   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 台形 2:1 工場 工場のほか農地や一 般住宅も見られる工 業地域 南4m市道 下水 岐阜 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　    10,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北東方 13.0km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東海環状自動車道延伸によるアクセス向上も期待されるが、住工混在地域としての様相に大きな変化はないと見 込まれる。地価は今後やや下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山県市内のほか、隣接市も含めた比較的広範囲に亘って所在する工業地域・住工混在地域など大規模画 地を有するエリアである。市場参加者は他地域からの移転により新たな工場・倉庫進出を目指す企業が中心である。最 多価格帯は、取引規模にもよるが更地で概ね５０００万円～３億円といったところである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性のある工場・倉庫用途などの大規模画地を中心に収集した事例を採用して試算した価格で、信頼の おけるものである。一方、収益価格は近隣地域・類似地域内に工場・倉庫等の適切な賃貸事例がないため適用を断念し た。したがって、本件評価では比較的信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [194.1] [ 99.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は市全体として減少傾向。周辺の山間地 域での人口流出が大きい中で、中心部では店 舗進出・開発等に伴う土地需要も見られる。 住工混在地域として大きな変化は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.3 交通・接近　　　  +0.1 環境　　　　　　 +84.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％