別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 山県 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山県 -1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成 印  TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山県市大字高富字京ケ洞２８６５番２１ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な戸建住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       204 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北方 12.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街地周辺の山側に開発された中規模な住宅団地内にある住宅地域の一つ。岐阜市に隣接し、公共施 設等に利便であるが、市全般に過疎化などの特性が強く、需要は弱含み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内高富地区の他「粟野」、「岩崎」など隣接の岐阜市北部の住宅地域全般を含む圏域。需要者の中心は 当市や隣接の岐阜市北部に居住する３０～４０歳代の一次取得者層など。地価の割安感を背景に、周辺市町から中古物 件をリフォームして居住する需要者も見受けられたが、需要は停滞ぎみ。中心となる価格帯は土地は７００～８００万 円程度、新築戸建住宅は２，０００～２，１００万円前後と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建て住宅が建ち並ぶ住宅団地内にある閑静な住宅地域の一つ。取引の大半も、自己使用を目的とした住 宅取得が支配的である為、本件では、収益価格の算出は困難と判断し、豊富な取引事例を基に算出した比準価格を中心 に、代表標準地との検討に留意し、鑑定評価額を上記価格に決定することとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　関 -1                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [115.6] [100.0] 100 34,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅建設、公共事業は前年を上回り、企業収 益、設備投資は増加見込み。消費、生産は緩 やかに持ち直し、雇用は着実に改善している 。 岐阜市粟野地区に隣接する宅団地内の一つ。 公共施設等に利便であるが、需要は「弱含み 」。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.2 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％