別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 可児 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   可児 -6 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　北川　彰 印  TEL.

鑑定評価額 5,780,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 可児市広眺ケ丘２丁目５５番外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 新可児 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　５ ｍ市道 交通 施設 新可児駅東方 1.6km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　中心部に近距離の、丘陵地に開発された大規模住宅団地。小学校や病院等への接近性に優れ、他の住宅団地に 較べ相対的な利便性には優位な地域である。対象団地は係る特性のもと、安定した今後の地域推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、名鉄広見線及びＪＲ太多線沿線の大型住宅団地や規模の大きい分譲住宅地等を主要に把握する。需要 者の多くは、市内及び周辺市町の事業所に就労する一次取得者層。広眺ケ丘団地内宅地は相対的に都心に近く、小学校 等への接近性に優れ利便性が良く、潜在需要は堅調である。分譲価格は土地・建物一体で２，５００万円前後の物件を 多く見る。土地取引は、画地規模や単価が様々で、市場の中心となる価格帯を見いだすことが困難な状況を見る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣周辺は、自用の戸建住宅が主体の地域である。第一種低層住居専用地域に指定され、共同住宅の想定は非現実的 であり収益価格は試算しなかった。近隣地域では、自己使用目的の取引が大半であり、需要者は利便性及び快適性を価 格判断の基準とする傾向にある。鑑定評価額は、他の事例価格等も参酌しつつ、近隣地域の市場性等も加味し、比準価 格を採用し、鑑定評価額は比準価格をそのまま適正と判断し決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　名古屋圏のベッドタウンとして発展した当 市であるが人口は微減に移行。可児市中心部 の住宅地需要は堅調である一方、郊外の住宅 団地需要は弱い。 　昭和４０年代に開発された都心に近い丘陵 地の住宅団地。小学校等への利便性が高く、 地価は比較的安定している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％