鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

各務原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原５３ -71666	各務原市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		準住居 (60,200)
b	各務原５５ -54929	各務原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、南5.5m、二方路		近商 (90,200)
c	各務原５５ -71025	各務原市		更地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	各務原５３ -68087	各務原市		更地	（　）	長方形	東5m市道、西42.5m、二方路		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,667	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	74,074	100 [ 85.1]	87,043	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,000
b	(　 ) 79,588	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	78,105	100 [ 98.6]	79,214		79,200
c	(　 ) 61,497	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,497	100 [ 78.4]	78,440		78,400
d	(　 ) 54,030	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	51,481	100 [ 65.2]	78,959		79,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.6	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,100 円／㎡]

各務原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,798,047	2,728,657	10,069,390	5,438,940	4,630,450	（　0.9722） 4,501,723	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	86,571,596 円　　　　（　 53,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	464.00	Ｓ1	464.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,613 ㎡	33.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 9.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：１階店舗、駐車場：平面式４２台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	464.00	100.0	464.00	2,295	1,064,880	5.0	5,324,400
							1.0	1,064,880
～

～

～

～

計		464.00	100.0	464.00		1,064,880		5,324,400
								1,064,880

⑨年額支払賃料	1,064,880 円　×　12ヶ月　＝　 12,778,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 464.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 42 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,778,560 円　　×　　 3.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 383,357 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,395,203 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,324,400 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,647 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,064,880 円　×　　 97.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 351,197 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,798,047 円　　　　（　 7,934 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-508	2,798 ( 2,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,454	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,370 円/㎡　月額支払賃料（　 2,295 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-517	2,697 ( 2,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	2,253
c	各務原　　　　-515	3,020 ( 2,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	2,408

各務原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	370,500 円	74,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	383,357 円	12,778,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,070,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 755,800 円	74,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,100 円	74,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,100 円	74,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,728,657 円　（　　　　　　 1,692 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 464.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,438,940 円（　　　　　 3,372 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,798,047 円
②総費用	2,728,657 円
③純収益　①－②	10,069,390 円
④建物等に帰属する純収益	5,438,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,630,450 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,501,723 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,571,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
各務原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

各務原 5-2

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　北川　彰

印

TEL.

鑑定評価額

129,000,000 円

１㎡当たりの価格

79,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	各務原市蘇原新栄町１丁目２４番				②地積　(㎡)	1,613 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ1	大型商業施設周辺に低層店舗が集積する商業地域	西9.8m市道	水道、ガス、下水	六軒 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 125 ｍ、南 180 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

９．８ｍ市道

交通

施設

六軒駅北方

950m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　集客力のある店舗を核に、種々店舗が集積する新興の路線商業地域で、今後とも商業地域としての用途性を維
持しつつ、発展的な地域展開を予測する。地価も堅調な推移を辿るものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　各務原市蘇原地区市街地の路線商業地域である。大型店舗を核として各種店舗が集積しつつある地域で、商業地域と
しては発展的な地域展開を察知する。主な需要者は、郊外型の量販店や飲食店等の多店舗展開をする県外資本を含めた
各務原市内外の事業者等である。事業用定期借地権等による店舗進出も見られ、土地取引は極めて少ない。商業利用の
土地需要は全般に堅調であり、標準的な土地で地価水準は８０，０００円／㎡前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　地域の土地利用は、借地上の自用の店舗又は建設協力金方式による賃貸物件が大半で、純粋な収益物件の取引は極め
て少ない。これらの賃料設定の多くは、元本との相互関連での水準とは乖離した、土地保有に係る諸経費に相応の純益
を加算した程度の賃料設定である。競争関係も働き求めた収益価格は低位となった。本件は、市場性を反映した比準価
格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との価格の均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　各務原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,300 円／㎡

[100.2]
100

100
[100.0]

100
[100.8]

[100.0]
100

79,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　市全体の小売販売額は堅調であるが、商業
地が分散している上に郊外の大型店舗等との
顧客の奪い合いとなっている。

　集客力のある店舗を核に、種々店舗が集積
する新興の路線商業地域。店舗の入替えも見
られるが、広範な背後地を控え相応の繁華性
を保持している。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.6
交通・接近　　　 +13.1
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

各務原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原５３ -54878	各務原市		建付地	（　）	ほぼ整形	北5.9m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	各務原３１ -70540	各務原市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東11m県道、中間画地		準住居 (60,200)
c	各務原５５ -54929	各務原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、南5.5m、二方路		近商 (90,200)
d	各務原５５ -71025	各務原市		更地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		準住居 (60,200)
e	各務原５３ -60267	各務原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8.3m市道、北4m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,188	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,338	100 [ 90.9]	82,880	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,900
b	(　 ) 64,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,000	100 [ 78.1]	81,946		81,900
c	(　 ) 79,588	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	78,262	100 [ 95.3]	82,122		82,100
d	(　 ) 61,497	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,497	100 [ 74.8]	82,215		82,200
e	(　 ) 67,204	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	65,886	100 [ 81.5]	80,842		80,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 -12.4	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,000 円／㎡]

各務原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,796,866	2,631,906	9,164,960	5,438,940	3,726,020	（　0.9722） 3,622,437	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	69,662,250 円　　　　（　 43,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	464.00	Ｓ1	464.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,613 ㎡	33.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 9.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸店舗。通行車両等を顧客とする路線商業地で、地域の需給事情で実効容積低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	464.00	100.0	464.00	2,160	1,002,240	5.0	5,011,200
							1.0	1,002,240
～

～

～

～

計		464.00	100.0	464.00		1,002,240		5,011,200
								1,002,240

⑨年額支払賃料	1,002,240 円　×　12ヶ月　＝　 12,026,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 464.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,026,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 601,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,425,536 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,011,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,606 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,002,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 323,724 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,796,866 円　　　　（　 7,314 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-509	2,285 ( 2,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,380	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,230 円/㎡　月額支払賃料（　 2,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-506	1,812 ( 1,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,083
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

各務原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,400 円	74,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	360,806 円	12,026,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,070,700 円
	建物　　　　　　　　　 755,800 円	74,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,100 円	74,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,100 円	74,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,631,906 円　（　　　　　　 1,632 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 464.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,438,940 円（　　　　　 3,372 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,796,866 円
②総費用	2,631,906 円
③純収益　①－②	9,164,960 円
④建物等に帰属する純収益	5,438,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,726,020 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,622,437 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,246 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,662,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,200 円／㎡）