鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

各務原 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原Ｙ３１ -61986	各務原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	各務原Ｙ３１ -80712	各務原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	各務原３１ -55230	各務原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、南6m、角地		２住居 (70,200)
d	各務原５５ -71482	各務原市		建付地	（　）	長方形	北5.6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	各務原０５ -60012	各務原市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,225	100 [ 92.9]	68,057	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,100
b	(　 ) 52,486	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,486	100 [ 76.3]	68,789		68,800
c	(　 ) 84,672	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	81,124	100 [ 118.5]	68,459		68,500
d	(　 ) 64,408	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,408	100 [ 94.2]	68,374		68,400
e	(　 ) 49,610	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	57,419	100 [ 84.4]	68,032		68,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 +7.9	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.2	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,200 円／㎡]

各務原 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価を適正に把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,843,188	321,894	1,521,294	1,217,880	303,414	（　0.9689） 293,978	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,879,560 円　　　　（　 28,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.85	ＬＳ2	107.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	10.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地規模、形状等から、ワンルームタイプ（１ＬＤＫ）４戸、専有面積は２６．９３㎡で、駐車場は平面式４台を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	53.86	100.0	53.86	1,348	72,603	3.0	217,809
							1.0	72,603
～

～

～

～

計		107.72	100.0	107.72		145,206		435,618
								145,206

⑨年額支払賃料	145,206 円　×　12ヶ月　＝　 1,742,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 107.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,742,472 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 94,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,792,148 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	435,618 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,138 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 145,206 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 46,902 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,843,188 円　　　　（　 8,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-1	1,241 ( 1,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,306	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,348 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-21	1,482 ( 1,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,482
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

各務原 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	45,900 円	15,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	56,594 円	1,886,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,000 円	15,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 321,894 円　（　　　　　　 1,548 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,300,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 107.72 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0796	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0856 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,217,880 円（　　　　　 5,855 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,843,188 円
②総費用	321,894 円
③純収益　①－②	1,521,294 円
④建物等に帰属する純収益	1,217,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	303,414 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	293,978 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,413 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,879,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
各務原 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

各務原 -19

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　水野　雅文

印

TEL.

鑑定評価額

14,100,000 円

１㎡当たりの価格

68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	各務原市蘇原栄町１丁目１３番				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、事業所等が混在する住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	蘇原 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６．０
ｍ市道

交通

施設

蘇原駅西方

150m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ蘇原駅への利便性の高い住宅地域。戸建住宅のほか共同住宅等も見られる。工場地帯に近く、当該工場関連
の駐車場等の需要もある。地価はやや強含みの傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として蘇原地区東部のＪＲや名鉄沿線沿いの住宅地域。需要者の中心は、市内の事業所に就労する所
得が高位の一次取得者層や当地区に地縁や血縁を有する居住者一般。交通の利便性が高く、住宅地として、又、周辺事
業所関連の駐車場用地等として、底堅い需要がある。分譲住宅は少なく、土地取引も散見されるが、画地規模や用途等
が様々で、市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣周辺は、戸建住宅が多いが、共同住宅も散見されるため収益還元法を適用したところ、土地価格に見合う賃料水準
が形成されておらず、収益価格は、低位に試算された。比準価格は、事例が少ないので、蘇原地区全域から画地規模や
用途等の需要者層が類似する事例を選択して試算した。市場の事態を反映した信頼性の高い価格といえる。よって、比
準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　各務原 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,900 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[100.2]

[100.0]
100

68,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内最大の工業都市。製造業が堅調で工場用
地が不足している。住宅地は、郊外の大型団
地の需要が低迷し、駅近の分譲地の需要が強
い。

ＪＲ蘇原駅への利便性の高い住宅地域。用途
の多様性を有するほか、事業所関連の駐車場
用地等の底堅い需要がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.2
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

各務原 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原５３ -54878	各務原市		建付地	（　）	ほぼ整形	北5.9m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	各務原５５ -71482	各務原市		建付地	（　）	長方形	北5.6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	各務原Ｙ３１ -61986	各務原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	各務原５５ -71236	各務原市		更地	（　）	長方形	南6m区画街路、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,188	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,263	100 [ 108.2]	69,559	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,600
b	(　 ) 64,408	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,472	100 [ 97.9]	65,855		65,900
c	(　 ) 63,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,225	100 [ 92.0]	68,723		68,700
d	(　 ) 68,256	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	69,720	100 [ 95.5]	73,005		73,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 +7.9	環境　　　　 -8.5
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,000 円／㎡]

各務原 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価を適正に把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,850,780	322,227	1,528,553	1,217,880	310,673	（　0.9689） 301,011	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,020,220 円　　　　（　 28,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.86	ＬＳ2	107.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	10.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地規模、形状等から、ワンルームタイプ（１ＬＤＫ）４戸、専有面積は２６．９３㎡で、駐車場は平面式４台を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	53.86	100.0	53.86	1,354	72,926	3.0	218,778
							1.0	72,926
～

～

～

～

計		107.72	100.0	107.72		145,852		437,556
								145,852

⑨年額支払賃料	145,852 円　×　12ヶ月　＝　 1,750,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 107.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,750,224 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 94,711 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,799,513 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	437,556 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,157 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 145,852 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 47,110 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,850,780 円　　　　（　 8,898 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-24	1,257 ( 1,206)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,396 円/㎡　月額支払賃料（　 1,354 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-25	1,391 ( 1,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,405
c	各務原　　　　-67	1,397 ( 1,397)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,486

各務原 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	45,900 円	15,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	56,827 円	1,894,224　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,000 円	15,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 322,227 円　（　　　　　　 1,549 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,300,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 107.72 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0796	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0856 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,217,880 円（　　　　　 5,855 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,850,780 円
②総費用	322,227 円
③純収益　①－②	1,528,553 円
④建物等に帰属する純収益	1,217,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	310,673 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	301,011 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,447 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,020,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,900 円／㎡）