別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 各務原 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -12 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 56,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市鵜沼三ツ池町３丁目３９６番２ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か農地も見られる住 宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 二十軒 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 二十軒駅北東方 500m 法令 規制 ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性のよい市街地に所在する住宅地。一方で国道と鉄道に挟まれ、需要者に選別される場合も見られる。近時 は徐々に小規模開発宅地分譲等も増加しており地価は若干の上昇傾向にあると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に各務原市東部住宅地のほか広く蘇原、那加地区の住宅地も含む。需要者の中心は、市内在住または市 内事業所等への通勤者の一次取得者。各務原市内は、国道、鉄道への利便性が同等の住宅地が多い。近隣地域は国道と 鉄道に挟まれた地域に位置し自動車での出入りでやや敬遠されていたが、最近は周辺での小規模宅地開発も進み底堅い 需要が見られる。中心の取引価格帯は２００㎡前後で１，０００万円～１，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では居住用賃貸物件も見受けられるが、本件では画地条件の制約から、収益利用目的の建物を想定することが合理 的でない土地であるため収益還元法は適用しなかった。土地取引は居住の快適性、利便性に重点を置いた自用目的での 取引が中心の地域であり、類似地域において多数の信頼性がある取引事例を収集した。低層住宅地としての市場性を反 映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は、平成２１年をピークに微減傾 向が続いているが、市街地の住宅地の需要は 比較的堅調。 国道と鉄道に挟まれ、やや宅地化が敬遠され ていたが、農地が徐々に小規模宅地開発され ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％