別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 各務原 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -11 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　亨 印  TEL.

鑑定評価額 6,590,000 円  １㎡当たりの価格 38,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市蘇原大島町１丁目１９番７ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、農地、雑種地 等が混在する郊外の 住宅地域 北5m市道 水道 各務原市役所前 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    65 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、５ｍ 市道 交通 施設 各務原市役所前駅北方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に存し、公法上の規制から農地、未利用地も多く残り、現状において特段の変動要因は見受け られないため、地価水準は今後暫くは現状のまま下落基調で推移する地域と予測した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は各務原市内に存する市街化調整区域を中心とした住宅地域であり、主たる需要者層は居住の快適性及び地 縁的選好性を重視する個人である。土地の値頃感から近隣の市街化区域内において取引が比較的多く、調区内において は既存宅地物件を除き取引自体が限定的である。また、集落内の画地は、規模、形状等が多岐にわたり、単価と総額の 関係等により安価な取引も見受けられ、中心的な価格帯を把握しづらい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農地が多く残る中、戸建住宅を中心として形成される市街化調整区域内の住宅地である。比準価格は現実の 取引事例を基礎とした実証的な価格であり、本件においては規範性の高い取引事例より求めており、自用の低層戸建住 宅の取引が中心となる地域においては特に規範性が高い。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意の上 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,400 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [ 90.7] [100.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業製品出荷額県内１位の大中規模工場、Ｇ ＭＳ等にて賑わい、平野部の住宅需要が根強 い。反して住宅団地、調整区域内の土地は軟 調に推移する。 市街化調整区域内の公法上の規制により、住 宅の建築も限定的であり、地域内は特段の変 動はないまま推移している地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.1 交通・接近　　　 -17.4 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　 +17.6 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％