別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 土岐 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土岐 9-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝 印  TEL.

鑑定評価額 408,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土岐市土岐ヶ丘４丁目６番２ ②地積 　(㎡) 16,588   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.2 倉庫兼工場 Ｓ2 工場、倉庫等が建ち 並ぶＩＣに近い工業 地域 西11m市道、三方路 水道、ガス、下水 土岐市 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西    30 ｍ、南   400 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 物流施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　    17,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 土岐市駅南西方 3.9km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東海環状自動車道ＩＣに至近であり、国道１９号にも近く、道路交通の要衝に位置する地域である。長期に続い た設備投資の息切れ懸念も存するが、物流用地需要は安定しており、地価も安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 物流施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 工業地の場合、同一需給圏は広く、土岐市内の工業団地を始め東濃～中濃地方のほか、愛知県北部の工業地域をも包含 している。需要者の中心は、県内外の大手流通事業者、倉庫業者、製造業者等である。当該地域は、東海環状自動車道 ＩＣに至近であり、国道１９号にも近く、道路交通の要衝にある稀少な流通業務地で、地価は強含みと考えられるが、 大規模な流通業務地の取引は少なく、需要価格水準は明確な形では形成されてはいない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域を含む周辺の地域の大規模工場地や流通業務用地は自社所有地が多く、特に１万㎡規模の工場地等につい ては賃貸市場が未熟成である。したがって、適正な賃料水準の把握が困難なため、本件においては収益還元法の適用を 行わなかった。よって、周辺市町の工場用地の販売価格水準や、代表標準地との均衡も検討の上、市場実態を反映した 比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [103.0] 100 [120.6] [103.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土岐市は人口減少傾向がやや強く、高齢化率 も３２％に達した。土地取引件数は平成２３ 年頃をボトムに、近年は微増～横ばい傾向で 推移している。 地域要因に特に大きな変化はみられないが、 道路交通の要衝に位置する工業地域として、 安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.9 交通・接近　　　  +7.7 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％