鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

土岐 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	土岐３５ -61069	土岐市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、南5m、東7.5m、三方路		（都）１住居 (70,200)
b	土岐３５ -61034	土岐市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東12m県道、北東6m、角地		（都）準工土砂災害警戒区域 (70,200)
c	土岐２９ -55626	土岐市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.8m市道、中間画地		（都）近商 (80,300)
d	瑞浪３１ -71277	瑞浪市		建付地	（　）	不整形	東12m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e	多治見３５ -69281	多治見市		更地	（　）	長方形	南西21m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,338	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	45,023	100 [ 70.6]	63,772	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.8] 　　　　 100	66,200
b	(　 ) 51,877	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	48,483	100 [ 76.0]	63,793		66,200
c	(　 ) 56,765	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	44,557	100 [ 74.2]	60,050		62,300
d	(　 ) 35,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	41,361	100 [ 69.5]	59,512		61,800
e	(　 ) 75,618	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,752	100 [ 130.2]	58,949		61,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.6	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.9	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -18.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,500 円／㎡]

土岐 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に存しており、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,182,397	3,435,188	12,747,209	10,055,800	2,691,409	（　0.9722） 2,616,588	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	50,319,000 円　　　　（　 47,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土岐 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	350.00	Ｓ2	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	1,066 ㎡	28.0 m x 37.5 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地の規模等に鑑みて、１階は店舗、２階は事務所で区分貸し、駐車場は平面式で２０台を想定した。

⑦有効率　 95.7 ％
の理由

内階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	95.7	334.95	2,641	884,603	5.0	4,423,015
							1.0	884,603
2～ 2	事務所	350.00	95.7	334.95	1,600	535,920	3.0	1,607,760
							1.0	535,920
～

～

～

計		700.00	95.7	669.90		1,420,523		6,030,775
								1,420,523

⑨年額支払賃料	1,420,523 円　×　12ヶ月　＝　 17,046,276 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 669.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,046,276 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,363,702 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,682,574 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,030,775 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,483 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,420,523 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 444,340 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,182,397 円　　　　（　 15,180 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土岐　　　　-501	2,804 ( 2,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,832	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,727 円/㎡　月額支払賃料（　 2,641 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土岐　　　　-506	1,914 ( 1,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	2,622
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

土岐 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	685,000 円	137,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	511,388 円	17,046,276　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 567,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,397,400 円	137,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,435,188 円　（　　　　　　 3,223 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,055,800 円（　　　　　 9,433 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,182,397 円
②総費用	3,435,188 円
③純収益　①－②	12,747,209 円
④建物等に帰属する純収益	10,055,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,691,409 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,616,588 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,455 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,319,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
土岐 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

土岐 5-1

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　水野　亨

印

TEL.

鑑定評価額

68,100,000 円

１㎡当たりの価格

63,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	土岐市泉岩畑町１丁目２２番外				②地積　(㎡)	1,066 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1:1.5	店舗Ｓ2	店舗、事務所等が集まる路線商業地域	北西23m国道、南西側道	水道、下水	土岐市 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 120 ｍ、南 110 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 37.5 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

土岐市駅北方

400m

法令

規制

（都）近商
(100,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道１９号とＪＲ土岐市駅前から続く市道とが交差する地域に存し、市内路線商業地の中では有数の立地に位置
する。現状において特段の変動要因は見受けられないが、地価水準は概ね堅調に推移する地域と予測した。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0
高低差　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、土岐市内を走る幹線道路沿いに存する事務所、店舗等を中心とした路線商業地と考えられる。需要者の
中心は低層店舗を需要する企業、飲食店等を前提とした地元業者等が中心であり、当該需要者は事業性を重視して行動
すると考えられる。幹線道路沿いに存する比較的規模の大きい土地に関しては、事業用定期借地契約による借地が一般
的であり、取引需要は限定的であるため、価格水準を把握しづらい傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内において建築、賃貸に対するリスクを甘受する需要者は限定的であり、土地所有者はリスクを最低限にす
るため事業用定期借地契約により借地を選択する市場の実情を鑑みると収益価格の規範性は大幅に劣る。比準価格は現
実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、比較可能性が認められる取引事例より求めており規範性は高い。従っ
て、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意の上、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　土岐 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 48,600 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[ 98.0]

100
[ 80.6]

[103.8]
100

63,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化、地場産業の窯業の不振等
により、大局的には弱含みにて推移している
が、中心市街地の一部地域は引き続き需要を
維持している。

国道１９号沿道かつ駅至近の立地に位置し、
その繁華性から比較的良好な需要を維持して
いるが、目立った動きは無い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.2
交通・接近　　　  -2.4
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

土岐 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	土岐３５ -61034	土岐市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東12m県道、北東6m、角地		（都）準工土砂災害警戒区域 (70,200)
b	瑞浪３１ -61090	瑞浪市		建付地	（　）	ほぼ整形	北20m市道、西5.1m、角地		（都）近商駐車場整備地区 (100,300)
c	土岐Ｙ２９ -61981	土岐市		底地	（　）	不整形	南東8m県道、北4m、角地		（都）２住居 (70,200)
d	瑞浪４７ -72152	瑞浪市		更地	（　）	ほぼ正方形	南3.5m市道、中間画地		（都）近商 (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,877	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	48,386	100 [ 78.5]	61,638	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.8] 　　　　 100	64,000
b	(　 ) 55,494	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	52,851	100 [ 91.7]	57,635		59,800
c	(　 21,723) 43,446	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	48,652	100 [ 77.4]	62,858		65,200
d	(　 ) 51,368	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,317	100 [ 75.2]	68,241		70,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.8	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.9	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,000 円／㎡]

土岐 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,498,418	3,677,242	13,821,176	11,026,000	2,795,176	（　0.9722） 2,717,470	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	52,259,038 円　　　　（　 49,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土岐 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	350.00	Ｓ2	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	1,066 ㎡	28.0 m x 37.5 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：１階店舗（３室）・２階事務所（４室）、駐車場：平面式２０台

⑦有効率　 95.7 ％
の理由

トイレ等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	95.7	335.00	2,768	927,280	5.0	4,636,400
							1.0	927,280
2～ 2	事務所	350.00	95.7	335.00	1,768	592,280	3.0	1,776,840
							1.0	592,280
～

～

～

計		700.00	95.7	670.00		1,519,560		6,413,240
								1,519,560

⑨年額支払賃料	1,519,560 円　×　12ヶ月　＝　 18,234,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 670.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,234,720 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,276,430 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,958,290 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,413,240 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,643 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,519,560 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 480,485 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,498,418 円　　　　（　 16,415 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土岐　　　　-501	2,804 ( 2,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,891	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,858 円/㎡　月額支払賃料（　 2,768 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土岐　　　　-502	2,577 ( 2,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,863
c	土岐　　　　-503	2,819 ( 2,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,819

土岐 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	745,000 円	149,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	547,042 円	18,234,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 567,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,519,800 円	149,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,677,242 円　（　　　　　　 3,450 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 35 ％　＋　0.0698 × 35 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,026,000 円（　　　　　 10,343 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,498,418 円
②総費用	3,677,242 円
③純収益　①－②	13,821,176 円
④建物等に帰属する純収益	11,026,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,795,176 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,717,470 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,549 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,259,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,000 円／㎡）