別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 土岐 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土岐 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝 印  TEL.

鑑定評価額 7,210,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土岐市泉町大富字主税町２３７番１０ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅の多い駅等に近 い区画整理済の住宅 地域 北西8m市道 水道、下水 土岐市 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 土岐市駅東方 900m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ中央本線と土岐川に挟まれた街区整備済みの戸建住宅のほか家内工業の併用住宅も混在する住宅地域である 。土岐市駅徒歩圏内では安定した需要が見込まれ、地価はやや強含みに推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土岐市駅徒歩圏内の住宅地域を中心に、広くは土岐市内北部郊外の住宅地域やＪＲ中央本線沿線の隣接市 の住宅地域を含む。主な需要者は鉄道を利用する土岐市内在住の一次取得者層であり、住宅用地並びに新築住宅の需要 総額は、当該地域周辺では土地６０坪で９００万円程度、新築建物と土地の総額では３千万円台前半の物件の市場性が 高い。小規模な事業所も混在してはいるが街区は整然としており利便性も高いので、安定した需要が見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では居住用賃貸物件も見受けられるが、当該標準地については画地条件の制約から収益利用目的の建物を想定する 事が合理的でない土地であるため、収益還元法は適用しなかった。土地取引は居住の快適性や利便性に重点をおいた自 用目的の取引が中心の地域であり、土岐市駅勢圏の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よっ て、取引市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土岐市は人口減少傾向がやや強く、高齢化率 も３２％に達した。土地取引件数は平成２３ 年頃をボトムに、近年は微増～横ばい傾向で 推移している。 戸建住宅が徐々に増加しているほかは、特段 の地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％