別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 羽島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 9-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊 印  TEL.

鑑定評価額 227,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市堀津町横手２丁目６９番 ②地積 　(㎡) 6,613   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:3 工場 中小規模の工場のほ か住宅も見られる工 業地域 東10m市道、四方路 水道 新羽島 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 新羽島駅南西方 1.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小工場が多い既存工業地域であるが、市内での新規工場等の建設は岐阜羽島ＩＣ周辺に集まってお り、当該地域への新規進出は見られていない。今後も工場集積度は現状維持程度と予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽島市を中心に岐阜地域・西濃地域の工業地域。需要者の中心は圏域に拠点を持つ製造業・物流業者で、 最近では県外からの新規参入者も多く見られる。津波被害の少ない内陸部のメリット及び東海環状自動車道の整備等を 背景に、工場地需要は底堅い。ただし、羽島市内での進出企業は高速道路ＩＣへの利便性が高い岐阜羽島インター南部 東地区に集中しており、当該地域の工業地としての相対的地位は引き続き低下している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自社の中小工場が多く、賃貸工場の事例を見いだせず収益還元法は適用できなかった。なお、比準価格は市 内及び周辺市町の工場地事例を採用しており、規範性・信頼性は高いと思料する。よって、市場の実態を反映した比準 価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 98.0] 100 [ 76.4] [108.0] 100 34,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平成３０年の県内の工場立地件数、立地面積 はともに全国６位で、好調さを維持している 。ただし、直近では企業の景況感は悪化して いる。 羽島市内の企業誘致は岐阜羽島インター南部 東地区に集中している。なお、当該地域への 新規進出企業は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.8 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　 -19.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％