鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

羽島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	羽島５４ -68517	羽島市		更地	（　）	長方形	南16m市道、西6.2m、角地		準工 (70,200)
b	羽島４２ -68673	羽島市		更地	（　）	長方形	西16m県道、東10m、二方路		２住居 (70,200)
c	羽島４２ -70762	羽島市		更地	（　）	台形	南西7m県道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
d	羽島５４０２Ｙ -69560	羽島市		更地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,909	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	47,437	100 [ 104.3]	45,481	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,500
b	(　 ) 37,196	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	44,237	100 [ 110.3]	40,106		40,100
c	(　 ) 36,298	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	42,369	100 [ 94.8]	44,693		44,700
d	(　 ) 33,033	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	36,373	100 [ 97.5]	37,306		37,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.1	交通・接近　 +6.1	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,100 円／㎡]

羽島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既成市街地に対象標準地が存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,081,276	576,735	2,504,541	2,081,750	422,791	（　0.9711） 410,572	（ 5.6 - 0.1 ） 5.5％
	⑧収益価格	7,464,945 円　　　　（　 22,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.72	Ｓ2	181.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	331 ㎡	11.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階＝店舗（フロア貸し）、２階＝ファミリータイプ（平均約４５㎡）２室

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.72	100.0	90.72	1,764	160,030	3.0	480,090
							1.0	160,030
2～ 2	住宅	90.72	100.0	90.72	1,190	107,957	2.0	215,914
							0.0	0
～

～

～

計		181.44	100.0	181.44		267,987		696,004
								160,030

⑨年額支払賃料	267,987 円　×　12ヶ月　＝　 3,215,844 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 181.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,215,844 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 263,028 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,024,816 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	696,004 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,403 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 160,030 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 50,057 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,081,276 円　　　　（　 9,309 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	羽島　　　　-503	1,974 ( 1,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,717	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,818 円/㎡　月額支払賃料（　 1,764 円/㎡）　基準階 1 F B
b	羽島　　　　-512	1,995 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 75.0]	2,313
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,000 円	27,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	98,635 円	3,287,844　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,500 円	27,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 576,735 円　（　　　　　　 1,742 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,500,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 181.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0720 × 30 ％　＋ 0.0997 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,081,750 円（　　　　　 6,289 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,081,276 円
②総費用	576,735 円
③純収益　①－②	2,504,541 円
④建物等に帰属する純収益	2,081,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	422,791 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	410,572 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,240 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,464,945 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
羽島 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽島 5-1

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　横幕　輝俊

印

TEL.

鑑定評価額

13,900,000 円

１㎡当たりの価格

42,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	34,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽島市舟橋町出須賀２丁目５番				②地積　(㎡)	331 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:3	店舗Ｗ1	低層店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域	北東22m県道	水道、下水	新羽島 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

新羽島駅南西方

750m

法令

規制

近商
(100,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域はＪＲ東海道新幹線岐阜羽島駅に比較的近い路線商業地域であるが、店舗集積度は低く、今後も現状維
持程度で推移すると予測する。なお、地価水準は今後も下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は羽島市内全域及び周辺市町の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は市内外の法人又は個
人事業者。当該地域を含む新幹線岐阜羽島駅南口方面の商業地域は市内でも交通量が少ない部類で、繁華性に乏しいの
が実情である。背後住宅地価格と比べ、値頃感は認められるが新規店舗の進出は少なく、土地の需給関係は弱い状態が
続いている。なお、市内の商業地取引は依然として低調であり、中心価格帯の把握には困難性を有している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺部を含め賃貸アパートは比較的多く見られるが、商業用賃貸物件は少なく、事業者向けの賃貸市場が成熟している
とは言い難い。なお、売買市場は自用目的の取引が多いのが実情である。よって、実証的な比準価格を重視して、収益
価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　羽島 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,900 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[100.0]

100
[122.7]

[100.0]
100

42,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

羽島市の人口は近年ほぼ横ばいで推移してい
る。既存商業地は大型店舗及びネット通販と
競合状態にある。

顧客を誘引する店舗等の進出はなく、繁華性
に変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.3
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +7.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	羽島Ｙ５４ -70191	羽島市		更地	（　）	長方形	南東50m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	羽島Ｙ３８ -57102	羽島市		更地	（　）	長方形	北8m区画街路、中間画地		近商 (80,300)
c	羽島Ｙ５４ -71507	羽島市		更地	（　）	ほぼ整形	南10m市道、北8m、二方路		１住居 (70,200)
d	羽島４２ -70052	羽島市		建付地	（　）	袋地等	東8m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,423	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	63,829	100 [ 154.1]	41,421	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,400
b	(　 ) 45,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	46,674	100 [ 104.4]	44,707		44,700
c	(　 ) 33,233	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	39,704	100 [ 91.3]	43,487		43,500
d	(　 ) 32,811	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	40,526	100 [ 94.3]	42,976		43,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.2	その他　　　 -7.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,000 円／㎡]

羽島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,942,961	577,426	2,365,535	1,983,340	382,195	（　0.9711） 371,150	（ 5.6 - 0.1 ） 5.5％
	⑧収益価格	6,748,182 円　　　　（　 20,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.72	Ｓ2	181.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	331 ㎡	11.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（約９０㎡）、２階：住宅（約４５㎡）×２

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.72	100.0	90.72	1,619	146,876	4.0	587,504
							1.0	146,876
2～ 2	住宅	90.72	100.0	90.72	1,200	108,864	2.0	217,728
							0.0	0
～

～

～

計		181.44	100.0	181.44		255,740		805,232
								146,876

⑨年額支払賃料	255,740 円　×　12ヶ月　＝　 3,068,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 181.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,068,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 251,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,889,610 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	805,232 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,408 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 146,876 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 45,943 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,942,961 円　　　　（　 8,891 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	羽島　　　　-503	1,974 ( 1,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,645	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,670 円/㎡　月額支払賃料（　 1,619 円/㎡）　基準階 1 F B
b	羽島　　　　-510	1,770 ( 1,765)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,720
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,000 円	26,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	94,226 円	3,140,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 267,200 円	26,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 577,426 円　（　　　　　　 1,744 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 181.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0720 × 30 ％　＋ 0.0997 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,983,340 円（　　　　　 5,992 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,942,961 円
②総費用	577,426 円
③純収益　①－②	2,365,535 円
④建物等に帰属する純収益	1,983,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	382,195 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	371,150 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,121 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,748,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,400 円／㎡）