別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 羽島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 -2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　片山　恵津子 印  TEL.

鑑定評価額 8,630,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市竹鼻町丸の内６丁目１４０番１ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 羽島市役所前 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 羽島市役所前駅北方 1.2km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 文化センター、図書館等に近い、区画整理済の住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も徐々に熟 成を深めつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽島市内の住宅地域である。需要者は市内、岐阜市方面等への勤労者を中心とする一次取得者で、周辺市 町からの転入も見受けられる。居住環境が良好な区画整然とした地域で、選好性は強いものと思料する。取引の中心と なる価格帯は、土地のみで７００万～１２００万円程度、新築戸建物件で２２００万～２７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模で投資採算性に見合う共同住宅を想定することは困難であるため、収益還元法は非適用とした。居住 の快適性等を重視する、一般住宅を主体とした住宅地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と 認められる。従って、市場性を反映し、実証的で信頼性が高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽島 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [105.0] 100 [ 87.8] [100.0] 100 47,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 羽島市の人口は横ばい傾向、高齢化率は県全 体より低いが、上昇傾向にある。一部の人気 がある地区を除き、全般的に供給過剰傾向に ある。 地域の熟成が進みつつある住宅地域であるが 、地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％