鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

瑞浪 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	瑞浪３１ -71277	瑞浪市		建付地	（　）	不整形	東12m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
b	瑞浪１４ -71265	瑞浪市		更地	（　）	不整形	南16m市道、東3m、角地		（都）準工 (70,200)
c	瑞浪３１ -61090	瑞浪市		建付地	（　）	ほぼ整形	北20m市道、西5.1m、角地		（都）近商駐車場整備地区 (100,300)
d	瑞浪Ｙ５２ -81939	瑞浪市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	瑞浪４７ -72103	瑞浪市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、東8m、角地		（都）１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	41,361	100 [ 82.9]	49,893	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	51,400
b	(　 ) 38,178	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.7]	41,634	100 [ 87.2]	47,745		49,200
c	(　 ) 55,494	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	52,851	100 [ 107.1]	49,347		50,800
d	(　 ) 50,673	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	51,760	100 [ 103.7]	49,913		51,400
e	(　 ) 32,473	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	35,030	100 [ 73.3]	47,790		49,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 -8.7	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,800 円／㎡]

瑞浪 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,182,670	902,280	3,280,390	2,619,220	661,170	（　0.9711） 642,062	（ 5.6 - 0.1 ） 5.5％
	⑧収益価格	11,673,855 円　　　　（　 28,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瑞浪 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	105.00	Ｓ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	415 ㎡	17.4 m x 22.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所　各階２室　駐車場各室２台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	100.0	105.00	1,886	198,000	3.0	594,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	105.00	100.0	105.00	1,414	148,000	3.0	444,000
							0.0	0
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		346,000		1,038,000
								0

⑨年額支払賃料	346,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,152,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので、計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,152,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 362,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,173,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,038,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,550 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,182,670 円　　　　（　 10,079 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	瑞浪　　　　-501	2,225 ( 2,103)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,119	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,891 円/㎡　月額支払賃料（　 1,886 円/㎡）　基準階 1 F B
b	瑞浪　　　　-503	1,992 ( 1,987)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [ 98.5]	1,751
c	瑞浪　　　　-504	1,804 ( 1,795)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 87.0]	1,803

瑞浪 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,000 円	34,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	136,080 円	4,536,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 352,900 円	34,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,600 円	34,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,600 円	34,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 902,280 円　（　　　　　　 2,174 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0720 × 30 ％　＋ 0.0997 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,619,220 円（　　　　　 6,311 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,182,670 円
②総費用	902,280 円
③純収益　①－②	3,280,390 円
④建物等に帰属する純収益	2,619,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	661,170 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	642,062 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,547 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,673,855 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
瑞浪 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

瑞浪 5-2

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　貴紀

印

TEL.

鑑定評価額

20,500,000 円

１㎡当たりの価格

49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	瑞浪市土岐町字縦筬５５番６外				②地積　(㎡)	415 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ2	低層店舗、事務所、住宅が混在する近隣商業地域	北東20m市道、東側道	水道、下水	瑞浪 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 165 ｍ、西 70 ｍ、南 35 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

瑞浪駅南東方

600m

法令

規制

（都）近商
(100,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの住商混在地域であるが、新規出店等は少なく土地利用の変化に乏しいが、駅徒歩圏である利便性
の高さから住宅地としての土地需要が地価を下支えしており、今後も地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、瑞浪市内の商業地域及び住商混在地域である。主な需要者は、地元企業や個人事業主であるが、居住目
的の個人による取得も考えられる。益見地区の区画整理事業地内での商業集積が進行するなかで、駅前商業地域や他の
幹線道路沿いの商業地域の競争力は低下しつつあるが、近隣地域周辺の背後混在地域においては利便性の高さから分譲
業者による土地仕入れも見受けられる。なお、取引規模にバラツキがあり、中心価格帯の把握は難しい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域においては自用の店舗・事務所が多く、事業用賃貸市場の熟成の程度が低いため、当該市場を反映して収益価
格は低位に試算された。一方、比準価格は市内の４事例を採用し、幹線道路沿いの地域の類似性の高い事例を重視して
試算されていることから、高い説得力を有している。したがって、比準価格を重視して収益価格を関連づけるとともに
、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　土岐 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 48,600 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[ 98.0]

100
[102.7]

[103.0]
100

49,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大規模駐車場を完備した郊外型店舗への顧客
の流出が顕著であり、駅前商店街、旧来から
の近隣商業地域は住宅地域化が進行している
。

商業用途での土地利用の成熟は見られないが
、駅徒歩圏の利便性の高さから周辺住宅地の
需要は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.7
交通・接近　　　  -0.7
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

瑞浪 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	瑞浪３１ -69209	瑞浪市		更地	（　）	不整形	南5.3m市道、中間画地		（都）商業 (90,300)
b	瑞浪３１ -71277	瑞浪市		建付地	（　）	不整形	東12m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	瑞浪３１ -61090	瑞浪市		建付地	（　）	ほぼ整形	北20m市道、西5.1m、角地		（都）近商 (100,300)
d	瑞浪４７ -71135	瑞浪市		更地	（　）	台形	北9m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,658	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 50.0]	45,316	100 [ 88.7]	51,089	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	52,600
b	(　 ) 35,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	41,361	100 [ 84.9]	48,717		50,200
c	(　 ) 55,494	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	52,851	100 [ 106.1]	49,812		51,300
d	(　 ) 18,182	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	28,629	100 [ 56.2]	50,941		52,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.4	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.4	交通・接近　 -10.6	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,800 円／㎡]

瑞浪 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,107,994	918,140	3,189,854	2,702,490	487,364	（　0.9711） 473,279	（ 5.6 - 0.1 ） 5.5％
	⑧収益価格	8,605,073 円　　　　（　 20,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瑞浪 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	105.00	Ｓ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	415 ㎡	17.4 m x 22.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所、各階２室、駐車場：平面式８台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	100.0	105.00	1,831	192,255	4.0	769,020
							1.0	192,255
2～ 2	事務所	105.00	100.0	105.00	1,460	153,300	3.0	459,900
							1.0	153,300
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		345,555		1,228,920
								345,555

⑨年額支払賃料	345,555 円　×　12ヶ月　＝　 4,146,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,146,660 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 443,466 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,991,194 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,228,920 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,060 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 345,555 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 105,740 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,107,994 円　　　　（　 9,899 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	瑞浪　　　　-504	1,804 ( 1,795)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,899	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,889 円/㎡　月額支払賃料（　 1,831 円/㎡）　基準階 1 F B
b	瑞浪　　　　-506	1,669 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	1,879
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瑞浪 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,500 円	35,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,040 円	4,434,660　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 364,100 円	35,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 918,140 円　（　　　　　　 2,212 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,700,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0720 × 30 ％　＋ 0.0997 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,702,490 円（　　　　　 6,512 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,107,994 円
②総費用	918,140 円
③純収益　①－②	3,189,854 円
④建物等に帰属する純収益	2,702,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	487,364 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	473,279 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,140 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,605,073 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,700 円／㎡）