鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

瑞浪 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	瑞浪４７ -72103	瑞浪市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、東8m、角地		（都）１中専 (70,200)
b	瑞浪１４ -71203	瑞浪市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、北東4m、北西12m、三方路		（都）１低専 (60,80)
c	瑞浪３１ -69257	瑞浪市		更地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		（都）工業 (60,200)
d	瑞浪４７ -71252	瑞浪市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		（都）１低専土砂災害警戒区域 (60,100)
e	瑞浪Ｙ１４ -72273	瑞浪市		更地	（　）	不整形	南西8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,473	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	35,030	100 [ 136.2]	25,720	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	26,000
b	(　 ) 29,698	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	28,001	100 [ 89.6]	31,251		31,600
c	(　 ) 27,839	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	32,654	100 [ 106.5]	30,661		31,000
d	(　 ) 26,487	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,302	100 [ 83.3]	31,575		31,900
e	(　 ) 46,591	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,591	100 [ 105.3]	44,246		44,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +7.1	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.4	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.6	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,500 円／㎡]

瑞浪 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を的確に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,297,419	601,563	2,695,856	2,477,280	218,576	（　0.9682） 211,625	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,069,712 円　　　　（　 12,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瑞浪 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.52	ＬＳ2	231.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	319 ㎡	16.9 m x 17.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専用面積５７．７６㎡、駐車場は平面式で４台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	115.52	100.0	115.52	1,198	138,393	2.0	276,786
							0.0	0
～

～

～

～

計		231.04	100.0	231.04		276,786		553,572
								0

⑨年額支払賃料	276,786 円　×　12ヶ月　＝　 3,321,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 231.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,321,432 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 173,272 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,292,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	553,572 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,259 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,297,419 円　　　　（　 10,337 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	瑞浪　　　　-2	1,210 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,198 円/㎡）　基準階 1 F B
b	瑞浪　　　　-24	1,214 ( 1,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,190
c	瑞浪　　　　-26	1,179 ( 1,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,179

瑞浪 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,600 円	31,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	103,963 円	3,465,432　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 318,200 円	31,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 601,563 円　（　　　　　　 1,886 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9682

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 231.04 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0794	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0666 ×　 45 ％　＋　0.0869 × 40 ％　＋ 0.0977 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,477,280 円（　　　　　 7,766 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,297,419 円
②総費用	601,563 円
③純収益　①－②	2,695,856 円
④建物等に帰属する純収益	2,477,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	218,576 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	211,625 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 663 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,069,712 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
瑞浪 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

瑞浪 -3

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　貴紀

印

TEL.

鑑定評価額

10,100,000 円

１㎡当たりの価格

31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	瑞浪市西小田町４丁目３２番				②地積　(㎡)	319 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）土砂災害警戒区域
	1:1	住宅Ｗ2	住宅、アパートが混在する区画整理後の住宅地域	南西6m市道	水道、下水	瑞浪 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 145 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、６ｍ
市道

交通

施設

瑞浪駅南西方

2.6km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

小田町地内の大規模工場跡地への企業進出以降、賃貸住宅の新規供給のほか積極的な宅地供給も見受けられるこ
とから、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、瑞浪市南西部の住宅地域である。主たる需要者は、戸建住宅取得目的の市内在住者や市内への勤務者で
ある。市内では瑞浪小学校周辺における住宅地の人気が高いが、小田町地内の工場跡地への大手企業進出以降、国道１
９号南側のエリアにおいても小規模分譲が増加しつつある。市場での中心価格帯は、土地総額９００～１，２００万円
程度、新築戸建住宅２，０００～２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小田町地内の工場跡地への企業進出を機に市内ではアパート等の建設が大幅に増加しているが、大半は既存地主が遊休
地等の有効活用を目的として建設されたものであり、実際には新規での土地建物一体での投資元本を回収できる市場状
況にない。主な需要者である住宅取得目的の個人は、取引に当たり専ら取引価格水準を指標として土地購入をしている
ため、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　土岐 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,300 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[149.1]

[101.0]
100

31,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内大型工場跡地への大手企業進出に伴う雇
用拡大を背景に売買市場、賃貸市場ともにや
や上向いている。

地元不動産業者等による小規模宅地分譲では
強気の価格設定も見受けられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +14.2
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

瑞浪 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	瑞浪４７ -72103	瑞浪市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、東8m、角地		（都）１中専 (70,200)
b	瑞浪３１ -69257	瑞浪市		更地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		（都）工業 (60,200)
c	瑞浪４７ -55658	瑞浪市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		（都）２中専 (60,160)
d	瑞浪Ｙ５２ -62975	瑞浪市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西13.5m県道、中間画地		（都）工業土砂災害警戒区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,473	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	35,030	100 [ 113.5]	30,863	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	31,200
b	(　 ) 27,839	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	32,654	100 [ 103.2]	31,641		32,000
c	(　 ) 42,067	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,277	100 [ 132.8]	31,835		32,200
d	(　 ) 46,527	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,294	100 [ 121.8]	38,008		38,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +7.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +11.8	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.8	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,700 円／㎡]

瑞浪 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			宅地開発後、相当の期間が経過しており、再調達原価を適正に把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,289,495	604,313	2,685,182	2,493,160	192,022	（　0.9682） 185,916	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	3,575,308 円　　　　（　 11,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瑞浪 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.52	ＬＳ2	231.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	319 ㎡	16.9 m x 17.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＤＫ（専有面積５７．７６㎡）×４戸、駐車場：４台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	115.52	100.0	115.52	1,170	135,158	2.0	270,316
							0.0	0
2～ 2	住宅	115.52	100.0	115.52	1,220	140,934	2.0	281,868
							0.0	0
～

～

～

計		231.04	100.0	231.04		276,092		552,184
								0

⑨年額支払賃料	276,092 円　×　12ヶ月　＝　 3,313,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 231.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,313,104 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 172,855 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,284,249 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	552,184 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,246 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,289,495 円　　　　（　 10,312 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	瑞浪　　　　-2	1,210 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,210	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,172 円/㎡　月額支払賃料（　 1,170 円/㎡）　基準階 1 F B
b	瑞浪　　　　-23	1,182 ( 1,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,182
c	瑞浪　　　　-27	1,112 ( 1,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,123

瑞浪 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,200 円	31,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	103,713 円	3,457,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 320,200 円	31,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 604,313 円　（　　　　　　 1,894 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9682

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,400,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 231.04 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0794	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0666 ×　 45 ％　＋　0.0869 × 40 ％　＋ 0.0977 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,493,160 円（　　　　　 7,816 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,289,495 円
②総費用	604,313 円
③純収益　①－②	2,685,182 円
④建物等に帰属する純収益	2,493,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	192,022 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	185,916 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 583 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,575,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,200 円／㎡）