別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 美濃 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美濃 -2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　豊田　真弘 印  TEL.

鑑定評価額 8,640,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美濃市松栄町２丁目１２番 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農地の中に一般住宅 等が散在する新興の 住宅地域 南6m市道 水道、下水 松森 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 松森駅北西方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業の完了に伴い美濃ＩＣ周辺での商業集積が拡大し、近隣地域の市内における住宅地域としての 人気は比較的高く、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、美濃市中心部周辺の住宅地域であり、特に美濃ＩＣ周辺の区画整理事業実施後の区画整然とした住宅地 域との価格牽連性が強い。主な需要者は、地縁性を有する住宅取得目的の個人である。市内では区画整理事業も落ち着 きを見せ、不動産取引は低調に推移しているが、美濃ＩＣ周辺の住宅地域に関しては、他の地域と比較して相対的に底 堅い需要が存在している。中心価格帯は、土地総額が８００万円程度、新築住宅が２０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸用共同住宅も見られるが、旧来からの土地所有者の資産運用・節税目的を主とするものであり、自己使用 目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、 代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益還元法については、対象標準地の画 地の状況等を考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的と判断し適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　関 -1                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [109.6] [103.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の縮小傾向が続いており、土地取引 が少なく、需給動向は弱含んでいる。 地域要因に大きな変動はなく、静態的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％