鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中津川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中津川２９ -61560	中津川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.5m市道、北東2m、角地		（都）商業 (100,400)
b	中津川１９ -61528	中津川市		底地	（　）	不整形	西12.5m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	中津川１９ -71866	中津川市		更地	（　）	ほぼ台形	南西4.3m市道、北西1.9m、角地		（都）近商 (90,258)
d	中津川１９ -82588	中津川市		更地	（　）	不整形	北東10m市道、西3.5m、角地		（都）工業 (60,200)
e	中津川Ｙ１９ -69602	中津川市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、中間画地		（都）商業 (80,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.2]	52,245	100 [ 73.9]	70,697	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,700
b	(　 46,413) 46,413	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	49,956	100 [ 68.2]	73,249		73,200
c	(　 ) 36,865	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	36,902	100 [ 53.4]	69,105		69,100
d	(　 ) 38,690	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.4]	44,268	100 [ 59.8]	74,027		74,000
e	(　 ) 51,379	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,379	100 [ 72.4]	70,965		71,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -10.9	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.7	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.6	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 -27.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.3	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -18.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,600 円／㎡]

中津川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,213,488	2,144,887	8,068,601	7,560,200	508,401	（　0.9722） 494,267	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	9,505,135 円　　　　（　 36,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中津川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	201.90	Ｓ3	605.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	262 ㎡	8.7 m x 27.0 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は、店舗でフロア貸し、２～３階は、事務所で２区画ずつの部分貸しを想定した。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

内階段、廊下等の共用部分のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	201.90	96.5	194.83	2,080	405,246	3.0	1,215,738
							1.0	405,246
2～ 2	事務所	201.90	75.9	153.24	1,664	254,991	3.0	764,973
							1.0	254,991
3～ 3	事務所	201.90	80.7	162.93	1,456	237,226	3.0	711,678
							1.0	237,226
～

～

計		605.70	84.4	511.00		897,463		2,692,389
								897,463

⑨年額支払賃料	897,463 円　×　12ヶ月　＝　 10,769,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 511.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,769,556 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 861,564 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,907,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,692,389 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,770 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 897,463 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 280,726 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,213,488 円　　　　（　 38,983 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中津川　　　　-502	1,774 ( 1,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,792	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,144 円/㎡　月額支払賃料（　 2,080 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中津川　　　　-508	3,080 ( 2,988)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,020
c	中津川　　　　-511	1,554 ( 1,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,619

中津川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	412,000 円	103,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	323,087 円	10,769,556　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 153,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,050,600 円	103,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,144,887 円　（　　　　　　 8,187 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 605.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,560,200 円（　　　　　 28,856 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,213,488 円
②総費用	2,144,887 円
③純収益　①－②	8,068,601 円
④建物等に帰属する純収益	7,560,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	508,401 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	494,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,887 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,505,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
中津川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中津川 5-2

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　久保　輝

印

TEL.

鑑定評価額

18,400,000 円

１㎡当たりの価格

70,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中津川市太田町２丁目３５１番１６｢太田町２－２－３２｣				②地積　(㎡)	262 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	不整形 1:3	店舗兼住宅ＲＣ6	店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	南西21m県道、背面道	水道、下水	中津川 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１ｍ県道

交通

施設

中津川駅南東方

130m

法令

規制

（都）商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

郊外型店舗の増加等により駅前商業地域からの顧客離れが見られる一方で、中津川駅は馬籠観光の中継地点にも
当たるので、観光客需要の取り込みも一部では期待されている。概ね現状維持的に推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の商業地域を中心に、広域的には東濃諸都市の商業地域を含む。需要者は地元個人事業主、金融機関
をはじめとする法人等などである。事業用地の売買事例が少ないため、中心となる売買価格相場は明確な形では形成さ
れていない。近年、駐車場を備えた小商圏の中規模店舗が周辺郊外部で増加してきており、従前からの中心市街地の店
舗は、郊外に立地する店舗に購買力を吸収される傾向が強い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、自用の築年の古い建物が大半の駅前の既存商業地域である。当該地域では集積度の高い都市部の商業地域
とは異なり、賃貸目的の物件が安定的に運営できる経済環境にはなく、収益価格は低く求められた。他方、土地取引は
自用目的の取引が中心である。したがって取引市場実態を反映した比準価格を標準に、収益価格は参酌する事とし、さ
らには当該標準地の価格推移も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中津川市の土地取引件数は、平成２４年頃を
ボトムに穏やかな増加傾向を続けている。他
方、人口は減少傾向で、高齢者化率も約３３
％に達してきた。

当該地域からほど近い箇所で、平成２９年秋
に大型店舗の入れ替えが行われた後は、特段
の地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中津川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	恵那Ｙ４７ -82594	恵那市		建付地	（　）	ほぼ台形	南10m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	中津川１９ -61528	中津川市		底地	（　）	不整形	西12.5m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	中津川２９ -61560	中津川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.5m市道、北東2m、角地		（都）商業 (100,400)
d	中津川Ｙ１９ -62530	中津川市		更地	（　）	不整形	北3.7m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,678	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	44,922	100 [ 66.4]	67,654	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,700
b	(　 46,413) 46,413	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	49,906	100 [ 69.8]	71,499		71,500
c	(　 ) 43,468	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.2]	52,141	100 [ 73.0]	71,426		71,400
d	(　 ) 29,217	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	36,521	100 [ 50.4]	72,462		72,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.6	交通・接近　 -11.3	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -10.9	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.9	交通・接近　 -25.3	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,800 円／㎡]

中津川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,949,725	2,173,914	7,775,811	7,281,280	494,531	（　0.9722） 480,783	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	9,245,827 円　　　　（　 35,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中津川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	201.90	Ｓ3	605.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	262 ㎡	8.7 m x 27.0 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要の程度と画地の規模等に鑑みて、１階店舗はフロア貸し、２～３階事務所は各階２戸を想定した。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

内階段、廊下等の共用部分のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	201.90	96.5	194.83	2,019	393,362	5.0	1,966,810
							1.0	393,362
2～ 2	事務所	201.90	75.9	153.24	1,550	237,522	3.0	712,566
							1.0	237,522
3～ 3	事務所	201.90	80.7	162.93	1,490	242,766	3.0	728,298
							1.0	242,766
～

～

計		605.70	84.4	511.00		873,650		3,407,674
								873,650

⑨年額支払賃料	873,650 円　×　12ヶ月　＝　 10,483,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 511.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,483,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 838,704 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,645,096 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,407,674 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 873,650 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 273,278 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,949,725 円　　　　（　 37,976 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中津川　　　　-512	1,770 ( 1,649)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	2,241	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,085 円/㎡　月額支払賃料（　 2,019 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中津川　　　　-503	1,046 ( 1,044)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	1,937
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

中津川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	496,000 円	99,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	314,514 円	10,483,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 153,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,011,800 円	99,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,200 円	99,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,200 円	99,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,173,914 円　（　　　　　　 8,297 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,200,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 605.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,281,280 円（　　　　　 27,791 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,949,725 円
②総費用	2,173,914 円
③純収益　①－②	7,775,811 円
④建物等に帰属する純収益	7,281,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	494,531 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	480,783 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,835 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,245,827 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,300 円／㎡）