鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中津川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	恵那Ｙ４７ -82594	恵那市		建付地	（　）	ほぼ台形	南10m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	中津川Ｙ１９ -62530	中津川市		更地	（　）	不整形	北3.7m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	中津川２９ -61560	中津川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.5m市道、北東2m、角地		（都）商業 (100,400)
d	恵那Ｙ１９ -71668	恵那市		更地	（　）	ほぼ整形	東12m県道、西4.7m、二方路		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,678	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	44,922	100 [ 78.9]	56,935	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	56,400
b	(　 ) 29,217	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	36,521	100 [ 64.2]	56,886		56,300
c	(　 ) 43,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.2]	52,245	100 [ 97.5]	53,585		53,000
d	(　 ) 45,351	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	43,301	100 [ 76.6]	56,529		56,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 -8.1	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.1	交通・接近　 -22.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -12.4	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,100 円／㎡]

中津川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,831,521	684,155	3,147,366	2,476,400	670,966	（　0.9682） 649,629	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	12,492,865 円　　　　（　 35,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中津川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	107.65	ＬＳ2	215.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	348 ㎡	21.4 m x 20.6 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：１階店舗（２室）・２階住宅（１ＬＤＫ／２戸）、駐車場：平面式６台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	107.65	100.0	107.65	1,653	177,945	3.0	533,835
							0.0	0
2～ 2	住宅	107.65	100.0	107.65	1,240	133,486	2.0	266,972
							0.0	0
～

～

～

計		215.30	100.0	215.30		311,431		800,807
								0

⑨年額支払賃料	311,431 円　×　12ヶ月　＝　 3,737,172 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 215.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,737,172 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 201,259 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,823,913 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	800,807 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,608 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,831,521 円　　　　（　 11,010 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中津川　　　　-502	1,774 ( 1,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,543	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,657 円/㎡　月額支払賃料（　 1,653 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中津川　　　　-504	1,760 ( 1,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,676
c	中津川　　　　-507	1,563 ( 1,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,751

中津川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,000 円	30,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,755 円	4,025,172　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 308,000 円	30,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,200 円	30,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,200 円	30,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 684,155 円　（　　　　　　 1,966 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9682

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,200,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 215.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0820	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0666 ×　 40 ％　＋　0.0869 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,476,400 円（　　　　　 7,116 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,831,521 円
②総費用	684,155 円
③純収益　①－②	3,147,366 円
④建物等に帰属する純収益	2,476,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	670,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	649,629 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,867 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,492,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
中津川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中津川 5-1

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　水野　雅文

印

TEL.

鑑定評価額

18,900,000 円

１㎡当たりの価格

54,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中津川市中津川字上金１１２８番１４外				②地積　(㎡)	348 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1	店舗兼住宅Ｗ2	低層店舗等が増えつつある路線商業地域	北16m県道	水道、下水	中津川 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 125 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.5 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

中津川駅北東方

650m

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

診療所を主体に、大型スーパー、人気のコーヒー店等の多様な業種が出店する新興路線商業地域。狭隘な丘陵地
にあり、熟成しつつある。背後の分譲住宅地も熟成しつつある。地価はほぼ横ばいの状況である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として市の中心市街地に近い幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、飲食店舗や診療所等の
開設を目指す市内の事業者の外、ドラッグストア等の郊外型の店舗展開を図る県外資本も含まれる。標準地近隣周辺で
は、潜在需要は高いが、まとまった規模の店舗用地の供給の余地は殆どなく、あっても事業用定期借地権による出店が
主流で、取引は少ない。よって、市場の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗や事務所等を目的とする取引が中心で、賃貸目的は少ない。又、賃貸借市場が十分に成熟していないので、
収益価格は低位に試算された。比準価格は、事例が少なく、市内全域から事例を収集した。個性の強い事例や取引時点
の古い事例等については、的確な補修正を実施し、市場の実態を反映した信頼性の高い価格を求めることができた。よ
って、比準価格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中津川 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[128.1]

[ 99.0]
100

54,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

リニア新駅の坂本地区を中心に、土地区画整
理、道路新設、工場団地造成等のリニア関連
事業が進んでいる。住工商の調和のとれた発
展が期待される。

診療所を中心に多様な用途が見られる新興路
線商業地域。新規出店の余地も限られている
。背後の住宅地域も熟成しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.5
環境　　　　　　 +14.5
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中津川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中津川２９ -61560	中津川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.5m市道、北東2m、角地		（都）商業 (100,400)
b	中津川１９ -61528	中津川市		底地	（　）	不整形	西12.5m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	中津川１９ -72752	中津川市		建付地	（　）	不整形	西9.3m国道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	中津川Ｙ１９ -69602	中津川市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、中間画地		（都）商業 (80,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.2]	52,245	100 [ 94.6]	55,227	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	54,700
b	(　 46,413) 46,413	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	49,956	100 [ 87.0]	57,421		56,800
c	(　 ) 30,058	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.7]	38,193	100 [ 70.9]	53,869		53,300
d	(　 ) 51,379	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,379	100 [ 93.0]	55,246		54,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 -7.9	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 -21.1	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.4	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 -6.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,400 円／㎡]

中津川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			ほぼ既成市街地化してきており再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,874,172	707,989	3,166,183	2,583,000	583,183	（　0.9682） 564,638	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	10,858,423 円　　　　（　 31,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中津川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	107.65	ＬＳ2	215.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	348 ㎡	21.4 m x 20.6 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗で部分貸し、２階は共同住宅でファミリータイプ、平均専有面積は５３．８２㎡、駐車場は平面式６台を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	107.65	100.0	107.65	1,724	185,589	5.0	927,945
							2.0	371,178
2～ 2	住宅	107.65	100.0	107.65	1,206	129,826	2.0	259,652
							0.0	0
～

～

～

計		215.30	100.0	215.30		315,415		1,187,597
								371,178

⑨年額支払賃料	315,415 円　×　12ヶ月　＝　 3,784,980 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 215.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,784,980 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 325,838 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,747,142 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,187,597 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,926 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 371,178 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 116,104 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,874,172 円　　　　（　 11,133 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中津川　　　　-501	1,854 ( 1,731)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,571	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,829 円/㎡　月額支払賃料（　 1,724 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中津川　　　　-504	1,760 ( 1,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,709
c	中津川　　　　-510	2,163 ( 2,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,207

中津川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,500 円	31,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,189 円	4,072,980　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 321,300 円	31,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 707,989 円　（　　　　　　 2,034 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9682

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 215.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0820	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0666 ×　 40 ％　＋　0.0869 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,583,000 円（　　　　　 7,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,874,172 円
②総費用	707,989 円
③純収益　①－②	3,166,183 円
④建物等に帰属する純収益	2,583,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	583,183 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	564,638 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,623 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,858,423 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,200 円／㎡）