別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 関 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   関 -6 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　雅之 印  TEL.

鑑定評価額 3,720,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 関市武芸川町八幡字松葉３６６番１ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等が混在する住宅 地域 北7m市道 水道、下水 岐阜 20.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北東方 20.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は新旧住宅のほか店舗併用住宅等も見られる既成住宅地域である。近時は変動要因に乏しい状況にあり 、今後も当分の間は現状推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 需給圏は市内「武芸川町」の他「池尻」、「広見」など市北西部外苑の住宅地域全般。需要者の中心は市内居住者の他 市内や隣接の「岐阜市」、「美濃市」等への勤労を目的とする一次取得者や圏内に地縁を有する個人などが見込まれる 。近隣地域周辺は店舗などが混在するなど、合併以前は既成の住宅地域として推移してきたが、現在は地区外からの需 要は「弱含み」で、衰退化傾向が続く。中心となる土地の価格帯は土地（６０坪）のみで４００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅の他店舗も散見されるが、戸建て住宅を中心とした一般住宅地域である。この為、取引の大半は自 己使用を目的とした住宅取得が支配的である。又、対象標準地は地積規模が小さく、町内周辺では賃貸物件としての成 熟度も乏しく、収益価格の算出は困難と判断した。従って、本件では、豊富な取引事例を基に算出した比準価格を中心 に、代表標準地との検討に留意し、鑑定評価額を上記価格に決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山県 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [103.0] 100 [ 57.4] [100.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 合併を背景に、市街地と山間部での二極化が 鮮明。又、前者では土地区画整理に伴い、東 部地域での新市街地化が進む。 店舗等が混在するも、合併等を契機に、山間 部の住宅地域化が進む。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.4 交通・接近　　　  -4.1 環境　　　　　　 -38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％