鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多治見 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見Ｙ３１ -64469	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、南4.3m、角地		１住居都市機能誘導区域 (70,200)
b	多治見４７ -947003	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
c	多治見１４ -72151	多治見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東8m、角地		商業 (90,360)
d	多治見３５ -69281	多治見市		更地	（　）	長方形	南西21m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
e	多治見Ｙ３１ -69054	多治見市		建付地	（　）	不整形	南東11.5m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,285	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	90,284	100 [ 65.5]	137,838	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 90,598	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,598	100 [ 61.0]	148,521		156,000
c	(　 ) 81,676	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	79,477	100 [ 57.9]	137,266		144,000
d	(　 ) 75,618	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,752	100 [ 55.8]	137,548		144,000
e	(　 ) 68,361	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	70,663	100 [ 50.7]	139,375		146,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.3	交通・接近　 -12.2	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.1	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -44.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 -42.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

多治見 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を的確に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,287,167	10,070,860	36,216,307	34,104,000	2,112,307	（　0.9489） 2,004,368	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	40,905,469 円　　　　（　 57,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	293.44	ＲＣ10	2,720.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業都市機能誘導区域地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	712 ㎡	25.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗－３戸、２階～１０階：共同住宅（２ＬＤＫ）各４戸、全３６戸を想定した。　駐車場は店舗用のみで９台分

⑦有効率　 93.6 ％
の理由

共用部分（内階段、エレベーター等）のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	293.44	90.0	264.10	3,138	828,746	5.0	4,143,730
							1.0	828,746
一括 2～ 3	共同住宅	539.36	94.0	507.00	1,280	648,960	3.0	1,946,880
							1.0	648,960
一括 4～ 5	共同住宅	539.36	94.0	507.00	1,300	659,100	3.0	1,977,300
							1.0	659,100
一括 6～ 7	共同住宅	539.36	94.0	507.00	1,320	669,240	3.0	2,007,720
							1.0	669,240
一括 8～10	共同住宅	809.04	94.0	760.50	1,350	1,026,675	3.0	3,080,025
							1.0	1,026,675

計		2,720.56	93.6	2,545.60		3,832,721		13,155,655
								3,832,721

⑨年額支払賃料	3,832,721 円　×　12ヶ月　＝　 45,992,652 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,545.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,992,652 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,364,433 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,924,219 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,155,655 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 124,979 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,832,721 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,237,969 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,287,167 円　　　　（　 65,010 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-513	2,416 ( 2,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,158	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,240 円/㎡　月額支払賃料（　 3,138 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-519	3,017 ( 2,884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,352
c	多治見　　　　-524	2,563 ( 2,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,204

多治見 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,450,000 円	490,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,418,660 円	47,288,652　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 224,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,998,000 円	490,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	490,000 円	490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	490,000 円	490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,070,860 円　（　　　　　　 14,144 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	490,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 2,720.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,104,000 円（　　　　　 47,899 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,287,167 円
②総費用	10,070,860 円
③純収益　①－②	36,216,307 円
④建物等に帰属する純収益	34,104,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,112,307 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,004,368 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,815 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,905,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
多治見 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多治見 5-6

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　水野　隆吾

印

TEL.

鑑定評価額

100,000,000 円

１㎡当たりの価格

141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多治見市音羽町１丁目２２４番				②地積　(㎡)	712 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）都市機能誘導区域地区計画等 (90,400)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ10	中層ビル、店舗が見られる区画整理済の商業地域	北20m市道、西側道	水道、ガス、下水	多治見 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 130 ｍ、南 80 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

平成３０年９月に区画整理事
業による換地処分が行われた
。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

多治見駅北方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
都市機能誘導区域
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

令和２年３月に土地区画整理事業が完了予定であり、今後も商業集積が拡大することが予測され、地価は上昇傾
向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多治見駅周辺の商業地域である。主たる需要者は、地元法人のほか県外法人や金融機関等の出現も考え
られる。多治見駅北土地区画整理事業の進捗に伴い、駅北側の繁華性は徐々に高まりを見せており、規模のまとまった
画地に対しては旺盛な需要が見受けられる。しかしながら、実際の供給は限定的であり、取引がなく中心価格帯を把握
できない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

区画整理事業の進捗に伴い賃貸物件も見られるが、賃貸市場の未成熟故に、土地建物一体での投資元本に見合うだけの
賃料設定が未だ困難な状況であるため、収益価格は低位に試算された。取引事例比較法の適用に当たっては、近隣地域
と同じ駅徒歩圏内の４事例を採用し、事例の特徴に応じて適正に試算した結果、説得力の高い比準価格を得た。よって
、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多治見 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 118,000 円／㎡

[103.4]
100

100
[100.0]

100
[ 91.5]

[105.0]
100

140,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅北地区の土地区画整理事業、駅南地区の再
開発事業の進展で、駅周辺が今後大きく変貌
する可能性を秘める。

土地区画整理事業地内には近年、店舗、事務
所のほか、その利便性故にマンション等も建
築されつつあり、土地の利用度が向上してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.7
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

多治見 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見３５ -69281	多治見市		更地	（　）	長方形	南西21m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
b	多治見４７ -947003	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
c	多治見１４ -72151	多治見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東8m、角地		商業 (90,360)
d	多治見３１ -69248	多治見市		更地	（　）	ほぼ整形	東4.9m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,294)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,618	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,752	100 [ 55.8]	137,548	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 90,598	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,598	100 [ 65.1]	139,167		146,000
c	(　 ) 81,676	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	79,477	100 [ 57.9]	137,266		144,000
d	(　 ) 91,093	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	91,093	100 [ 65.9]	138,229		145,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -44.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.3	交通・接近　 -12.2	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.1	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.1	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

多治見 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理地ではあるが、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,894,600	10,291,460	37,603,140	34,730,400	2,872,740	（　0.9489） 2,725,943	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	55,631,490 円　　　　（　 78,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	293.44	ＲＣ10	2,720.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業都市機能誘導区域地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	712 ㎡	25.3 m x 28.1 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（約８８㎡×３戸）、２～１０階：住宅（各階２ＬＤＫ／約６３㎡×４戸）、駐車場：９台

⑦有効率　 93.6 ％
の理由

エントランス、内階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	293.44	90.0	264.10	3,043	803,656	5.0	4,018,280
							1.0	803,656
2～ 3	住宅	269.68	94.0	253.50	1,350	342,225	2.0	684,450
							1.0	342,225
4～ 6	住宅	269.68	94.0	253.50	1,390	352,365	2.0	704,730
							1.0	352,365
7～ 8	住宅	269.68	94.0	253.50	1,430	362,505	2.0	725,010
							1.0	362,505
9～10	住宅	269.68	94.0	253.50	1,470	372,645	2.0	745,290
							1.0	372,645

計		2,720.56	93.6	2,545.60		4,015,501		10,441,970
								4,015,501

⑨年額支払賃料	4,015,501 円　×　12ヶ月　＝　 48,186,012 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,545.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,186,012 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,968,921 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,513,091 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,441,970 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,155 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,015,501 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,283,354 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,894,600 円　　　　（　 67,268 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-526	2,989 ( 2,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,114	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,142 円/㎡　月額支払賃料（　 3,043 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-530	2,855 ( 2,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,359
c	多治見　　　　-537	2,499 ( 2,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,954

多治見 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,495,000 円	499,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,484,460 円	49,482,012　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 224,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,089,800 円	499,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	499,000 円	499,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	499,000 円	499,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,291,460 円　（　　　　　　 14,454 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	499,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 2,720.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,730,400 円（　　　　　 48,779 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,894,600 円
②総費用	10,291,460 円
③純収益　①－②	37,603,140 円
④建物等に帰属する純収益	34,730,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,872,740 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,725,943 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,829 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,631,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,100 円／㎡）