鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多治見 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見３１ -60993	多治見市		底地	（　）	長方形	南11m県道、中間画地		準工土砂災害警戒区域 (60,200)
b	多治見４７ -71254	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	北10.5m県道、東8m、角地		準工 (70,200)
c	多治見３５ -69281	多治見市		更地	（　）	長方形	南西21m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
d	多治見Ｙ３１ -62894	多治見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	多治見Ｙ３１ -69054	多治見市		建付地	（　）	不整形	南東11.5m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 30,395) 38,000	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	36,819	100 [ 74.9]	49,158	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	50,600
b	(　 ) 64,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	58,273	100 [ 111.1]	52,451		54,000
c	(　 ) 75,618	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,752	100 [ 165.1]	46,488		47,900
d	(　 ) 45,929	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	54,034	100 [ 111.7]	48,374		49,800
e	(　 ) 68,361	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	70,663	100 [ 140.6]	50,258		51,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -6.1	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 +16.1	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +7.4	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,800 円／㎡]

多治見 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,615,291	1,452,052	5,163,239	4,791,810	371,429	（　0.9711） 360,695	（ 5.6 - 0.1 ） 5.5％
	⑧収益価格	6,558,091 円　　　　（　 17,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	192.00	Ｓ2	384.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居居住誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	374 ㎡	14.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 13.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所。各階フロア貸し。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

内階段、廊下等の共用部分のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	192.00	87.5	168.00	1,803	302,904	5.0	1,514,520
							1.0	302,904
2～ 2	事務所	192.00	95.8	183.94	1,442	265,241	3.0	795,723
							1.0	265,241
～

～

～

計		384.00	91.7	351.94		568,145		2,310,243
								568,145

⑨年額支払賃料	568,145 円　×　12ヶ月　＝　 6,817,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 351.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,817,740 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　％　＝　　 545,419 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,416,321 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,310,243 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,254 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 568,145 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 177,716 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,615,291 円　　　　（　 17,688 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-523	1,948 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 81.0]	1,850	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,862 円/㎡　月額支払賃料（　 1,803 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-525	2,225 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [140.0]	100 [ 94.5]	1,869
c	多治見　　　　-527	1,572 ( 1,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	100 [ 82.5]	1,868

多治見 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	316,500 円	63,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	208,852 円	6,961,740　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 154,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 645,600 円	63,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,300 円	63,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,300 円	63,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,452,052 円　（　　　　　　 3,882 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 384.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0720 × 30 ％　＋ 0.0997 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,791,810 円（　　　　　 12,812 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,615,291 円
②総費用	1,452,052 円
③純収益　①－②	5,163,239 円
④建物等に帰属する純収益	4,791,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	371,429 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	360,695 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 964 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,558,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
多治見 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多治見 5-3

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　正雄

印

TEL.

鑑定評価額

18,600,000 円

１㎡当たりの価格

49,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月12日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多治見市京町１丁目１６０番				②地積　(㎡)	374 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）居住誘導区域 (70,200)
	1:2	店舗Ｓ2	事務所、店舗等の多い路線商業地域	北東13.5m県道、背面道	水道、下水	多治見 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 70 ｍ、南 140 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３．５ｍ県道

交通

施設

多治見駅南方

1.1km

法令

規制

準住居
(60,200)
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

既存の店舗、事務所等が営業を続けており、新規出店、撤退等の動きは少ない。当面は現状程度の繁華性を維持
していくと予測する。土岐川以南の商業地域の需要は弱いものの、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に多治見市及び隣接市内の路線商業地域。需要者の中心はサービス関連の事業者である。多治見市内の
商業地域のうち、土岐川以北の商業地域は、路線商業地域や多治見駅周辺部を中心に商業集積が進み、良好な繁華性を
維持している。他方、土岐川以南の商業地域は土岐川以北へ顧客が流出し、衰退傾向が続いている。商業地の取引は少
なく、取引される価格帯は規模等によりまちまちである。このため、中心価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内には築年の古い賃貸物件も見られるが、その数は少ない。近年、土地需要の中心は自社ビル等の自用を目的
とするものとなっており、賃貸専用物件が建築されることは殆どなくなっている。建築した賃貸専用物件から得られる
賃貸利益を基礎とする収益価格の説得力は劣る。よって、現実の取引事例を基礎とする、説得力に優る比準価格を採用
し、収益価格を参酌するに留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多治見 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 65,100 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[138.8]

[103.0]
100

49,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

平成２０年以降人口の減少傾向が続いている
。多治見駅徒歩圏の住宅地の需要が堅調に対
し、郊外の住宅地需要は減少し２極化が進ん
でいる。

市街地やや外れを通過する県道沿いに形成さ
れる商業地域で既存店舗を中心に熟成、安定
しており地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.2
交通・接近　　　  +8.9
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

多治見 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見Ｙ３１ -62894	多治見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	多治見Ｙ１４ -60971	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南4m、角地		準工都市機能誘導区域 (70,200)
c	多治見Ｙ３１ -81894	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.3m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,258)
d	多治見Ｙ１４ -57625	多治見市		建付地	（　）	ほぼ台形	西9m市道、北6m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,929	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	54,034	100 [ 110.6]	48,855	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	50,300
b	(　 ) 62,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	59,904	100 [ 91.6]	65,397		67,400
c	(　 ) 61,155	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	59,908	100 [ 126.1]	47,508		48,900
d	(　 ) 71,618	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	70,214	100 [ 117.4]	59,807		61,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.9	交通・接近　 +9.4	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,600 円／㎡]

多治見 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,518,370	1,419,409	5,098,961	4,640,410	458,551	（　0.9711） 445,299	（ 5.6 - 0.1 ） 5.5％
	⑧収益価格	8,096,345 円　　　　（　 21,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	192.00	Ｓ2	384.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居居住誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	374 ㎡	14.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 13.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所　各階フロア貸し

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

共用部分（内階段、廊下等）のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	192.00	87.5	168.00	1,748	293,664	5.0	1,468,320
							1.0	293,664
2～ 2	事務所	192.00	95.8	183.94	1,584	291,361	3.0	874,083
							1.0	291,361
～

～

～

計		384.00	91.7	351.94		585,025		2,342,403
								585,025

⑨年額支払賃料	585,025 円　×　12ヶ月　＝　 7,020,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 351.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,020,300 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 702,030 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,318,270 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,342,403 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,082 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 585,025 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 179,018 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,518,370 円　　　　（　 17,429 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-505	2,914 ( 2,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,081	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,748 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-523	1,948 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,558
c	多治見　　　　-525	2,225 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,780

多治見 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,500 円	61,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	210,609 円	7,020,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 154,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 625,200 円	61,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,419,409 円　（　　　　　　 3,795 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 384.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0720 × 30 ％　＋ 0.0997 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,640,410 円（　　　　　 12,408 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,518,370 円
②総費用	1,419,409 円
③純収益　①－②	5,098,961 円
④建物等に帰属する純収益	4,640,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	458,551 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	445,299 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,191 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,096,345 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,600 円／㎡）