鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大垣 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣５７０２Ｙ -64278	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8.7m国道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
b	大垣４５ -72010	大垣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
c	大垣５２ -55491	大垣市		建付地	（　）	長方形	南12m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,400)
d	大垣Ｙ３３ -72111	大垣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、西20m、角地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
e	大垣４５ -71826	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,352	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,352	100 [ 74.4]	125,473	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 107,905	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,905	100 [ 90.6]	119,100		119,000
c	(　 ) 76,251	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	102,278	100 [ 96.7]	105,768		106,000
d	(　 ) 89,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 104.5]	106,459	100 [ 89.4]	119,082		119,000
e	(　 ) 98,581	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	98,581	100 [ 86.2]	114,363		114,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.9	交通・接近　 -12.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 -11.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.1	交通・接近　 -13.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.7	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

大垣 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,186,468	1,041,670	4,144,798	3,695,280	449,518	（　0.9734） 437,561	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,929,816 円　　　　（　 66,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	84.00	Ｓ4	336.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防都市機能誘導区域	80 ％	400 ％	400 ％	134 ㎡	8.5 m x 16.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所（フロア貸し）、２～４階住宅６戸（３７．８㎡、１ＬＤＫ）を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	84.00	90.0	75.60	2,235	168,966	5.0	844,830
							1.0	168,966
2～ 4	住宅	84.00	90.0	75.60	1,300	98,280	2.0	196,560
							0.0	0
～

～

～

計		336.00	90.0	302.40		463,806		1,434,510
								168,966

⑨年額支払賃料	463,806 円　×　12ヶ月　＝　 5,565,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 302.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,565,672 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 445,254 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,120,418 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,434,510 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,197 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 168,966 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 52,853 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,186,468 円　　　　（　 38,705 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-507	2,404 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [115.0]	2,349	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,308 円/㎡　月額支払賃料（　 2,235 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-524	2,039 ( 2,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,266
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大垣 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	207,600 円	51,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	166,970 円	5,565,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 529,300 円	51,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,041,670 円　（　　　　　　 7,774 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 336.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,695,280 円（　　　　　 27,577 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,186,468 円
②総費用	1,041,670 円
③純収益　①－②	4,144,798 円
④建物等に帰属する純収益	3,695,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	449,518 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	437,561 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,265 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,929,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大垣 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大垣 5-12

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　横幕　輝俊

印

TEL.

鑑定評価額

14,700,000 円

１㎡当たりの価格

110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大垣市林町５丁目１８番１１				②地積　(㎡)	134 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）都市機能誘導区域 (90,400)
	1:2	事務所兼住宅Ｓ3	中層ビル、事務所兼住宅等が建ち並ぶ商業地域	北12m県道	水道、ガス、下水	大垣 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

大垣駅北東方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域はＪＲ大垣駅北口に近接する商業地域で、周囲には市内有数の大型商業施設、大規模住宅団地が立地し
ており、今後も当該地域の地位は向上するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大垣市内の商業地域で、特に価格牽連性が強いのは大垣駅徒歩圏内の商業地域。需要者の中心は圏内に拠
点を有する事務所・店舗利用の一般法人又は個人事業者で、最近では圏外からの大手資本の参入も見られる。ＪＲ大垣
駅北口では市内有数の大型商業施設が立地しており客足は堅調に推移している。また、駅周辺では新規マンション、ビ
ジネスホテルの建設など不動産開発の動きは継続しており、当該地域周辺の土地需要は堅調に推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は本来収益性を志向する商業地域であるが、不動産取引は自用目的が中心である。なお、比準価格は価格牽連
性が強いＪＲ大垣駅徒歩圏内の商業地事例を採用しており、適正に市場の実態を反映できたと思料する。よって、比準
価格を重視して、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大垣 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 126,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[114.9]

[100.0]
100

110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大垣市の人口は継続して微減傾向にあるが、
岐阜県全体に比べ減少率は低い。

近接する大垣駅北口の大型商業施設の集客力
は高く、顧客の流動性は高い状態が続いてい
る。近接して新規マンションが建設分譲中で
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.1
交通・接近　　　  +0.2
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大垣 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣３３ -71000	大垣市		底地	（　）	ほぼ長方形	南12m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,400)
b	大垣５２ -55491	大垣市		建付地	（　）	長方形	南12m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,400)
c	大垣３４ -71935	大垣市		更地	（　）	長方形	北7.6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,456)
d	大垣Ｙ４８ -62795	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 90,749) 129,641	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	130,419	100 [ 98.1]	132,945	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 76,251	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	102,278	100 [ 89.9]	113,769		114,000
c	(　 ) 96,684	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,684	100 [ 95.9]	100,818		101,000
d	(　 ) 114,948	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,948	100 [ 89.0]	129,155		129,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.7	交通・接近　 -9.7	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

大垣 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,174,711	1,081,162	4,093,549	3,645,440	448,109	（　0.9734） 436,189	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,901,816 円　　　　（　 66,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅	84.00	Ｓ4	336.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防都市機能誘導区域	80 ％	400 ％	400 ％	134 ㎡	8.5 m x 16.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆを事務所フロアー貸し、２～４Ｆは住宅（１ＬＤＫ３７．８㎡）６戸を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

エントランス・内階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	84.00	90.0	75.60	2,220	167,832	4.0	671,328
							1.0	167,832
2～ 4	住宅	84.00	90.0	75.60	1,300	98,280	3.0	294,840
							0.0	0
～

～

～

計		336.00	90.0	302.40		462,672		1,555,848
								167,832

⑨年額支払賃料	462,672 円　×　12ヶ月　＝　 5,552,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 302.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,552,064 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 444,165 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,107,899 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,555,848 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,314 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 167,832 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 52,498 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,174,711 円　　　　（　 38,617 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-524	2,039 ( 2,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,291	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,290 円/㎡　月額支払賃料（　 2,220 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-544	2,376 ( 2,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	2,286
c	大垣　　　　-508	2,229 ( 2,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,298

大垣 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	256,000 円	51,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	166,562 円	5,552,064　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 522,200 円	51,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,081,162 円　（　　　　　　 8,068 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,200,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 336.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,645,440 円（　　　　　 27,205 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,174,711 円
②総費用	1,081,162 円
③純収益　①－②	4,093,549 円
④建物等に帰属する純収益	3,645,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	448,109 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	436,189 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,255 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,901,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,400 円／㎡）