別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 大垣 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -23 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男 印  TEL.

鑑定評価額 7,150,000 円  １㎡当たりの価格 46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市静里町字宮前６８５番６ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 (60,164) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く農地 等も見られる郊外の 住宅地域 北4.1m市道 水道、ガス、下水 大垣 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    55 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．１ ｍ市道 交通 施設 大垣駅南西方 3.9km 法令 規制 １住居 (60,164) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅とやや距離を有すること、道路幅員や配置等が見劣りすること等から、一般住宅地としての魅力度にやや 欠ける。今後も住宅地需要の十分な回復は期待薄とみる。これを反映して、地価は弱含み持続と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね旧当市の郊外部である西部方面の内、市街化区域内の一般住宅地域が中核と把握する。旧市内、及 び隣接町方面の工場等に勤務する勤労者が需要者の大部分を占める。土地改良を基盤とする区画形成の住宅地で、道路 幅員や配置等が不十分であることから、需給関係はやや劣後すると認識する。全般的に農地等の供給余力も大きい。取 引の中心価格帯は、新築戸建住宅で２，０００万円～２，５００万円程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格は比準価格のみである。収益還元法は、街路配置等の劣位性に加え、標準地自体、画地規模が見劣りし、賃貸 アパ－トの想定が困難であることから非適用とした。地域は利便性に着目した自己利用目的の取引が支配的で、取引事 例に基づく比準価格は説得性、有用性に優れる。よって、本件は比準価格を採用し、対象標準地自体の過年度からの地 価変動に留意し、更に旧当市近郊部の代表標準地価格との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [101.5] [100.0] 100 46,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の景況は緩やかな改善傾向にあるも、旧 当市郊外部の宅地需要の低迷に歯止めがかか らず、それに伴う地価下落が持続している。 選好性が劣後する地域で、静態的な変動要因 となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.6 交通・接近　　　  -2.2 環境　　　　　　  +3.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％