別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 大垣 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -21 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也 印  TEL.

鑑定評価額 7,840,000 円  １㎡当たりの価格 41,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市古知丸２丁目３８番 ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 居住誘導区域 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、下水 垂井 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 垂井駅東方 4.6km 法令 規制 １低専 (60,100) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。鉄道駅や市街地中心部か ら遠く、利便性が劣る郊外に位置するため市場での人気は低い。地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市西部郊外及び垂井町東部に位置する低層住宅地域。需要者の中心は大垣市内に勤務する一次取得者 層である。大垣市内の住宅地域のうち、大垣駅周辺に形成された中心市街地内の需要は堅調に推移している。一方、利 便性の劣る郊外では需要が低迷している地域も見られる。特に大垣市西部郊外の住宅地域は東部、北部郊外と比較して 人気が劣っている。中心価格帯は、土地は２００㎡程度で８００万円程度、新築戸建ては２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は自用の戸建住宅を目的とする取引が中心である。市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾 向にあるため比準価格の説得力は高い。一方、周辺には共同住宅も見られるが、駐車場確保のため規模が大きい敷地が 利用されている場合が多い。対して、対象標準地は規模が小さいため共同住宅を想定することが困難である。よって、 収益価格は試算しない。従って、代表標準地との検討を踏まえ比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [112.8] [100.0] 100 41,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大垣市の人口は微減傾向、高齢化率は緩やか に上昇している。市郊外の住宅地需要には弱 さも見られるが、中心市街地の需要は堅調に 推移している。 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した低層住宅地域で あり、地域要因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.1 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +3.1 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％