別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 大垣 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -19 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男 印  TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市新長沢町５丁目１７番２ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心にア パート等が混在する 住宅地域 東5.7m市道 水道、ガス、下水 大垣 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    55 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 大垣駅南東方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧当市中心部の東部に位置する既成の住宅地域である。大型複合商業施設と近く、アパ－ト等がかなり介在する 。今後とも現況の住環境が継続と予測する。地価下落は旧当市での地理的位置等から、軟調基調で推移とみる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広くは旧当市中心市街地の住宅地域一帯と言え、特に価格牽連性が強いのは安井小校区と判定する。需要 者の属性は旧当市を中心にその周辺の市町を含み、自己使用目的の勤労者層を主体とする。市場の需給動向としては、 幹線道路背後の利便性に恵まれた既成の混在住宅地域で、旧当市圏域の中核部との距離関係も良好で、需給は堅実で根 強いと認識する。需要の中心価格帯は、土地で１，２００万円前後、新築戸建住宅で２，８００万円程と考察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパ－ト等の収益物件がかなり見られるが、需要者の中心は自己居住目的の中堅勤労者層である。取引市場は 自己使用目的が支配的であり、特に利便性が重視される。本件標準地の画地規模ではアパ－トを想定することは合理的 な現実性を欠き、収益還元法は非適用とした。比準価格は近似性、類似性の高い取引事例から導出しており、有用性、 説得性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [113.9] [101.0] 100 65,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向で、高齢化率は上昇傾 向である。地価は全般的、平均的には弱含み であるも、ＪＲ大垣駅徒歩圏内等は強気、上 昇の動きである。 特に目立った動向は察知されない。 個別的要因に変動はない。なお、道路方位の 市場優位性は維持している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.6 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％