別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 大垣 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -17 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦 印  TEL.

鑑定評価額 9,100,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市深池町字村内９７５番２ ②地積 　(㎡) 425   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｓ2 中規模農家住宅が多 く集まる住宅地域 西5.5m市道 水道 大垣 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 大垣駅南東方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来集落の特性が強く、住民の世代交代が難しい中で地域の高齢化が進むと予測する。地価は外部要因とは一線 を画した調整が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧大垣市全域と判定する。特に価格牽連性が強いのは、市街化調整区域の集落地域である。需要者の中心 は２０代後半から４０代前半であるが、集落地域は転入需要が乏しく、世帯分離等が典型例となる。市場は静態的で旧 家跡地で分譲等を手掛ける動意も乏しい。中心価格帯等の把握は困難であるが、画地規模は、転入者・分家等の住宅が ２００㎡超、旧来農家住宅は５００㎡超が大半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、市街化調整区域内の３事例と地域同一性を有する市街化区域内の１事例で試算した。流動性が乏し い市場間の比準となり、地域格差も広がったが、限定的な資料の分析・活用を深化させることに努め、社会的妥当性が 認められる価格が得られたと判断する。収益還元法は想定自体が却って評価の説得力を削ぐため適用していない。鑑定 評価額は、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,600 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [118.2] [100.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体の人口は微減傾向にあるが、エリアに よって増減が交錯。旧来市街地、集落地域の 減少率が目立つ。 外形的には現状維持的に推移しているが、高 齢者の施設移転など人口・世帯の集計では把 握できない地域実態もあるとみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  +3.6 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％