別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 大垣 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -14 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦 印  TEL.

鑑定評価額 8,020,000 円  １㎡当たりの価格 45,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市島里２丁目１０５番４ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ幹線道路背後の住 宅地域 北4m市道 水道、下水 大垣 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 大垣駅南方 5.4km 法令 規制 １住居 (60,160) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線の国道背後ながら農地、空地の介在が目立ち、地域熟成の停滞が続くと予測する。地価は調整局面が長期化 すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧大垣市全域と判定する。需要者の中心は自動車通勤の子育て世帯であり、横並び２台以上の駐車スペー スを確保できる戸建の選好性が強い。住宅地域としての競争力が市況に直結する傾向が強まり、価格調整で需要を喚起 できる範囲も狭まっているため、供給サイドの素地取得段階で物色対象から外れるエリアが増えている。対象近隣地域 及び周辺の中心価格帯は、土地が８００万～１３００万円、新築建売は２３００万～３２００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、価格牽連性が強い国道背後の４事例によって試算し、市場実態に即した価格が求められたと判断す る。収益還元法は非適用となったが、当該市場の賃貸住宅は旧来地主の供給が大半を占めるため、土地の元本コスト、 資産リスクに寛容な賃料形成が定着している。したがって、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を 踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [103.9] [100.0] 100 45,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体の人口は微減が続く。地区別の増減格 差は拡大傾向にあり、住宅市場もエリア選別 の先鋭化が進んでいる。 ミニ開発等は供給サイド自体に動意がみられ ないまま、住民の高齢化が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.9 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％