別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 岐阜 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 9-6 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　豊田　真弘 印  TEL.

鑑定評価額 223,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市小西郷２丁目９４番外 ②地積 　(㎡) 9,768   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 台形 1:1.5 工場 中小規模の工場のほ かに住宅も見られる 工業地域 北6m県道、東側道 ガス、下水 岐阜 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  89.0 ｍ、奥行　約　　 122.0 ｍ、規模　　     9,800 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 岐阜駅北西方 8.8km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 岐阜市の北西端に位置し、周辺には住宅も散在する中、中小規模の工場を主体とする工業地域。東海環状自動車 道「岐阜ＩＣ」及び「糸貫ＩＣ」の開通に向けて整備が進み、工業地としての利便性の向上が期待できる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の他隣接の「関市」、「本巣市」等を含む東海環状自動車道沿線等の工業地全般。需要者の中心は法 人や個人事業者である。当地域は集落地域内に工場地が散在する地域で工業地としてポテンシャルは低いが、東海環状 自動車道「岐阜ＩＣ」及び「糸貫ＩＣ」の開通に向けての道路整備の進捗により工業地域としての地位の向上が期待さ れる。大規模画地取引は件数自体が少数で需要の中心価格帯を見出すことは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場倉庫用の大規模画地は自用地が大半であるため小規模画地とは異なり賃貸借市場が形成されるに至ってはいない。 そのため適正な賃料水準の把握が困難となり信頼性の観点から収益還元法の適用を断念した。本件では牽連性を有する 取引事例を収集できたことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準地との検討を踏ま えて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [185.5] [103.0] 100 22,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業の景況は減退傾向であるが、企業業績 、雇用情勢は安定的に推移し、工業用地の需 要も安定的に推移している。 東海環状自動車道の工事の進捗に伴い、工業 地としての地位の向上が期待できる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.8 環境　　　　　　  +3.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +75.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％