別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 岐阜 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 9-2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　豊田　真弘 印  TEL.

鑑定評価額 985,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市本荘中ノ町５丁目２９番外 ②地積 　(㎡) 23,120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 1.5:1 工場 大小工場のほか住宅 も混在する工業地域 東7.5m市道、四方路 水道、ガス、下水 岐阜 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　    23,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 既成市街地内に所在する工業 地域 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 岐阜駅南西方 2.4km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地に存する希少性のある大規模工場地であり、用途転換の可能性を潜在的に有しているが、現状維持に て推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市内の工業地域を中心に県内隣接市町の工業地域を含む広域的な範囲。需要者は自用の工場地、倉庫 地等を需要する法人のほか立地と規模の希少性に着目する開発事業者も含む。製造業の景況は減退傾向にあるものの、 県内の大規模工場地取引状況は堅調に推移しているため需給は概ね均衡状態にあると判断した。大規模画地取引は件数 自体が少数で需要中心価格帯を見出すことは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場倉庫用の大規模画地は自用地が大半であるため小規模画地とは異なり賃貸借市場が形成されるに至ってはいない。 そのため適正な賃料水準の把握が困難となり信頼性の観点から収益還元法の適用を断念した。本件では牽連性を有する 取引事例を収集できたことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準地との検討を踏ま えて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [101.2] [105.0] 100 42,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業の景況は減退傾向であるが、企業業績 、雇用情勢は安定的に推移し、工業用地の需 要も安定的に推移している。 希少性を有する大規模地のため用途転換の可 能性を潜在的に含むが概ね現状維持と予測す る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -3.1 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％