別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 岐阜 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -59 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成 印  TEL.

鑑定評価額 8,070,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市柳津町上佐波１丁目３９５番５ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も見られる住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 柳津 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 柳津駅北西方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 農地を宅地化しての小規模分譲等が見られる地域。地域要因に大きな変化はなく、当面は現状程度で推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柳津町を中心とする市内南部、岐南町、笠松町の住宅地域全域である。需要者の中心は、柳津町及びそ の周辺地域に居住する３０～４０歳代の一次取得者である。当地域では農地転用を伴ったミニ開発の建売住宅等も比較 的見られる。土地価格は８００万円程度、新築戸建分譲は２５００万円程度が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引の大半は戸建て住宅の取得を目的とする地域である。周辺には、低層アパート等の賃貸物件も見られるが、新たに 土地を取得し、収益物件としてアパートが建設されるのは皆無に等しい。又、対象標準地は規模が小さく想定は現実的 でないことから収益還元法は非適用とした。この為、本件では信頼性ある多数の取引事例を基に試算した比準価格に、 代表標準地との検討を加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,300 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [134.8] [100.0] 100 38,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅建設、公共事業は前年を上回り、企業収 益、設備投資は増加見込み。消費、生産は緩 やかに持ち直し、雇用は着実に改善している 。 小規模な宅地分譲は見られるものの、地域要 因は概ね静態的であり、特記すべき変動要因 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.7 交通・接近　　　  +6.4 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％