鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 -56　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中２４ -70639	岐阜市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,360)
b	岐阜中Ｙ３０ -67890	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m道路、中間画地		商業都市機能誘導区域土砂災害警戒区域 (80,300)
c	岐阜中Ｙ５０ -61979	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10.4m市道、南6m、角地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
d	岐阜中Ｙ５０ -62143	岐阜市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２住居居住誘導区域 (60,200)
e	岐阜中２４ -68454	岐阜市		更地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	85,898	100 [ 79.9]	107,507	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 97,309	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,309	100 [ 81.2]	119,839		126,000
c	(　 ) 118,728	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	110,961	100 [ 93.2]	119,057		125,000
d	(　 ) 107,553	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	102,431	100 [ 85.6]	119,662		126,000
e	(　 ) 72,233	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	80,500	100 [ 84.5]	95,266		100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +15.6	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.2	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

岐阜 -56　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,386,036	2,028,850	7,357,186	6,832,800	524,386	（　0.9496） 497,957	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,374,104 円　　　　（　 60,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 -56　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層共同住宅	106.37	ＲＣ6	543.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防都市機能誘導区域	90 ％	400 ％	360 ％	171 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は駐車場（５台）、２～６階は共同住宅（１０戸）を想定する。

⑦有効率　 87.2 ％
の理由

内階段で、ほぼ標準的な建物を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	11.59

2～ 6	居宅	106.37	89.1	94.78	1,638	155,250	3.0	465,750
							1.0	155,250
～

～

～

計		543.44	87.2	473.90		776,250		2,328,750
								776,250

⑨年額支払賃料	776,250 円　×　12ヶ月　＝　 9,315,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 473.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は、通り抜け程度の徴収額のため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で、担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,315,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 793,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,121,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,328,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,425 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 776,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 242,811 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,386,036 円　　　　（　 54,889 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-74	1,345 ( 1,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,582	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,688 円/㎡　月額支払賃料（　 1,638 円/㎡）　基準階 2 F B
b	岐阜中　　　　-72	1,399 ( 1,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,636
c	岐阜中　　　　-20	1,412 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,846

岐阜 -56　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	416,000 円	104,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	297,450 円	9,915,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,060,800 円	104,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,028,850 円　（　　　　　　 11,865 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 543.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,832,800 円（　　　　　 39,958 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,386,036 円
②総費用	2,028,850 円
③純収益　①－②	7,357,186 円
④建物等に帰属する純収益	6,832,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	524,386 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	497,957 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,912 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,374,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出
岐阜 -56　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 -56

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　丸山　正樹

印

TEL.

鑑定評価額

20,200,000 円

１㎡当たりの価格

118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月11日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	89,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市端詰町２０番				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）都市機能誘導区域 (90,360)
	1:1.5	住宅ＲＣ3	一般住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	岐阜 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 90 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　６ｍ
市道

交通

施設

岐阜駅北方

1.9km

法令

規制

商業
(90,360)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地内にあって、旧来からの住宅のほか、公共施設や店舗・事業所等も介在し、一部の転出入や建替え等
以外に大きな変化はないと見込まれる。市役所新庁舎の建設等、地域は今後、発展傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、岐阜市中心部の明郷・岐阜・徹明さくら・梅林・白山校区を中心とした既成市街地内住宅地域で
ある。主な需要者は、比較的所得の高い市内及び隣接市の勤労者・自営業者のほか、名古屋方面への通勤者などの利便
性を重視する一次及び二次取得者である。既成市街地であり、供給は少ない地域であるが、潜在需要は多い。中心価格
帯は、概ね更地で２，０００万～２，５００万円、土地建物一体で４，０００万～４，５００万円程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中心市街地内にあって公共施設も数多く立地し、利便性に優れた住商混在地域にあることから、転出入・
買換え等による居住目的のほか事業目的の土地・建物の取引も見受けられる。一方で、賃貸物件も比較的多く見られる
が、昨今の供給過多による家賃低落傾向から採算性は低い。よって、本件では、収益価格を参考に留め、中心市街地の
住宅地の取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 104,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 91.0]

[105.0]
100

118,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

土地取引件数、建築着工件数とも、回復傾向
にある。しかし、取引価格については、一部
の地域を除き、依然として下落傾向にある。

平成３０年３月に岐阜市役所新庁舎の建設が
始まり、令和３年春の完成を目指している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.8
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 -56　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中Ｙ５０ -70119	岐阜市		更地	（　）	長方形	南7m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,400)
b	岐阜中Ｙ３９ -63908	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (80,360)
c	岐阜中Ｙ５１ -63870	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、東5m、角地		商業居住誘導区域 (90,240)
d	岐阜中２４ -70639	岐阜市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,707	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	127,707	100 [ 101.4]	125,944	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 93,655	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	99,106	100 [ 92.5]	107,142		112,000
c	(　 ) 96,733	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	92,039	100 [ 86.5]	106,403		112,000
d	(　 ) 77,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	85,898	100 [ 79.9]	107,507		113,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.8	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +8.2	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

岐阜 -56　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,803,530	1,867,823	6,935,707	6,254,640	681,067	（　0.9496） 646,741	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,473,771 円　　　　（　 78,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 -56　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層共同住宅	106.37	ＲＣ6	543.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防都市機能誘導区域	80 ％	400 ％	360 ％	171 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は駐車場（５台）、２～６階は共同住宅（１０戸）を想定する。

⑦有効率　 87.2 ％
の理由

内階段で、ほぼ標準的な建物を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	11.59

2～ 6	居宅	106.37	89.1	94.78	1,530	145,013	3.0	435,039
							1.0	145,013
～

～

～

計		543.44	87.2	473.90		725,065		2,175,195
								725,065

⑨年額支払賃料	725,065 円　×　12ヶ月　＝　 8,700,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 473.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は、通り抜け程度の徴収額のため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で、担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,700,780 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 744,062 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,556,718 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,175,195 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,012 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 725,065 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 226,800 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,803,530 円　　　　（　 51,483 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-72	1,399 ( 1,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,590	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,577 円/㎡　月額支払賃料（　 1,530 円/㎡）　基準階 2 F B
b	岐阜中　　　　-74	1,345 ( 1,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,564
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 -56　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	380,800 円	95,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	279,023 円	9,300,780　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 971,000 円	95,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	95,200 円	95,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,200 円	95,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,867,823 円　（　　　　　　 10,923 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 543.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,254,640 円（　　　　　 36,577 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,803,530 円
②総費用	1,867,823 円
③純収益　①－②	6,935,707 円
④建物等に帰属する純収益	6,254,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	681,067 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	646,741 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,782 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,473,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,800 円／㎡）