別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岐阜 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -47 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　小池　育生 印  TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 72,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市長良福江町１丁目３５番１外 ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 のほか農地もある住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 岐阜 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北東方 5.6km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 長良地区における既成住宅地域であり、一定の人気を維持していることから、需要は安定している。当面は現状 のまま推移していくことが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市内の長良川以北に展開する住宅地域で、特に価格牽連性が認められるのは長良地区の住宅地域で あると判定した。中心となる需要者層は、岐阜市及び隣接市町に居住する中堅所得者層である。居住環境が良好である ことから一定の人気を維持しており、需要は堅調に推移している。取引の中心となる総額の価格帯は、５０～６０坪程 度の土地代のみで１千万円台前半、新築戸建住宅で３千万円台前半と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅のほか、周辺にはアパート等の賃貸用物件もみられるが、対象標準地の画地規模を勘案し、単独では賃 貸用建物の建築想定が困難であることから収益還元法については適用を断念した。本評価に際しては市場性を反映した 比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [128.3] [100.0] 100 72,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐阜市内の土地取引件数、新設住宅着工件数 にも回復傾向が認められ、堅調に推移してい るが、先行きに不透明感も残る。 地域要因に特段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.8 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％