別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出 岐阜 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -42 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎 印  TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市近島４丁目２番１９ ｢近島４－２－１５｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北西方 4.2km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 公園・小学校等の配置に恵まれた閑静な住宅地域。格別な変動要因はないが、島地区全般に供給過剰であり、地 価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 島小校区内の状況類似住宅地域からなる同一需給圏を判定した。主たる需要者は市内及び周辺市町に居住する一次取得 者が中心と解する。供給過剰により、需給は弱含みである。取引の中心となる価格帯は土地のみで１０００～１５００ 万前後と思料する。建売については環状線周辺では２５００～２７００万円前後の取引も認められるが、長良川より環 状線西側等外縁になると、２０００万円を切るパワービルダーによる割安な供給もみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、区画整理済の閑静な住宅地域で、近島公園に隣接している。賃貸物件も散見されるが元来の地主による節 税対策が中心で、収益価格の試算は非現実的である。一方、比準価格は同一校区内を中心に収集した豊富な取引事例を 基礎としており、事例の信頼性に優れる。対象標準地は自己使用目的での取引が中心となるため、居住の利便性・快適 性を重視する観点から比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり調整決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [136.5] [101.0] 100 69,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市郊外住宅地の住宅市場は南部、鶉小、茜 部地区で需要は逼迫。他方、北部島地区等で は依然供給過剰の状態が続いている。 立地適正化計画に基づく、居住誘導区域から は外れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％