別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岐阜 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -40 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　晃宏 印  TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市旦島４丁目５番７ ｢旦島４－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:3 住宅 Ｗ2 区画整然とし農地も 多く見られる新興住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北西方 5.7km 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、今後も住宅地域として漸次熟成しつつ推移すると予測する。地価水準は横ばいから やや下落基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長良川以北の島小、城西小校区を中心とした周辺の住宅地域。主たる需要者は市内居住者及び通勤者等の 一次取得者を中心とする。区画整然とした住宅地域で戸建住宅が漸増しているものの、未利用地も少なからず残る等需 給関係はやや不安定な状況となっている。なお市場の中心となる価格帯は、土地のみで総額１０００万円～１８００万 円程度、新築戸建住宅で２７００万円～３０００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、収益建物の想定は経済合理性を欠くため収益還元法の適用を見送った。一方比準価格 は市場の実勢を表しており説得力が高い。また需要者は自用目的を前提に取引に参加する場合が中心的となっている。 よって比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [171.8] [100.0] 100 54,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向にあるも、高齢化率は 落ち着きつつある。土地取引件数は前年とほ ぼ同様に推移している。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +8.2 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +24.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％