別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岐阜 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -39 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一 印  TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 57,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市琴塚２丁目３番４ ｢琴塚２－３－５｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 居住誘導区域 (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も見られる住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅東方 6.0km 法令 規制 ２中専 (60,180) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周辺には素地となる農地が潤沢にあり、今後も戸建分譲を中心とする宅地開発が期待されるが、周辺に は競合する開発適地が多いことから、その速度は緩やかなものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市東部に所在する住宅地域等で、主な需要者は市内居住の若年層を中心とする１次取得者である。琴塚 地区は近年宅地化が進み、近くにスーパーやドラッグストアが出店し生活上の利便性が向上している。最近の開発動向 は概ね堅調に推移しているが、周辺には競合する住宅地が多いため、今後の開発速度は緩やかなものと思われる。取引 の中心価格帯は土地（５０坪）で９百万円前後、新築戸建分譲で２３～３０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域が所在する需給圏では、利便性や居住性を重視した自用目的の取引が大半である。このような市場において信 頼性のある多数の取引事例を収集し、精度の高い比準価格を試算した。一方、付近にはアパート等貸家物件が見られる が、対象標準地で収益性を測るのは手狭で経済合理性に反するため、収益還元法は非適用とした。本件では指標性に優 る比準価格を標準にして、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 78.2] [100.0] 100 57,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化が進み、土地取引件数・住 宅着工件数は増減しているが、住宅地価は上 昇地点が市街地で増加し、横ばい地点は郊外 へ拡大傾向。 近隣地域周辺では宅地開発が進展しているが 、このほか特段の変動要因が見当たらず、概 ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.7 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％