鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜北２０ -70531	岐阜市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	岐阜北Ｙ３９ -61139	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		１低専 (40,60)
c	岐阜北４３ -80918	岐阜市		更地	（　）	正方形	北4m市道、中間画地		１中専土砂災害警戒区域 (60,160)
d	岐阜北２６ -55071	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m市道、北6m、東4m、三方路		１低専 (70,100)
e	岐阜北５６ -71476	岐阜市		建付地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		２中専居住誘導区域 (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,590	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	43,291	100 [ 91.6]	47,261	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	49,600
b	(　 ) 48,599	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,627	100 [ 105.1]	45,316		47,600
c	(　 ) 35,127	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,092	100 [ 74.1]	47,358		49,700
d	(　 ) 64,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	61,456	100 [ 126.9]	48,429		50,900
e	(　 ) 87,515	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	86,649	100 [ 176.1]	49,204		51,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.2	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.4	環境　　　　 +59.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.1	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,800 円／㎡]

岐阜 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅団地であり、土地の再調達原価を把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		当該地域は１低専の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、周辺においても賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟である。よって、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
岐阜 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 -38

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　清水　裕示

印

TEL.

鑑定評価額

16,400,000 円

１㎡当たりの価格

49,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月5日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市大字長良字長洞３４５９番９２				②地積　(㎡)	328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,60) （その他）
	1:1	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域	南4.5m市道	水道、ガス、下水	岐阜 7.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．５
ｍ市道

交通

施設

岐阜駅北東方

7.0km

法令

規制

１低専
(40,60)

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、岐阜環状線外側の丘陵地に形成される古くからの住宅団地である。傾斜地勢で、道路幅も狭く、引き
合いも減っており、今後も地価の下落は暫く続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は当市北東部に位置する、長良川カントリークラブ西方の丘陵地に形成される住宅団地と判断されるが、
特に価格牽連性が認められるのは、当団地の北方に位置する松籟団地である。需要者は市内在住の個人が中心。かつて
は高所得者層を中心に良好な居住環境が形成されていたが、高台に位置し、道路が狭く、生活利便施設まで距離がある
当地域は世代交代が進まず、引き合いも減っている。土地建物総額で３，５００万円前後が取引の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　第１種低層住居専用地域で、賃貸物件は皆無に等しいため、賃貸を想定する収益価格は求めなかった。一方、比準価
格は市場において発生した実際の取引事例を価格判定の基礎としており、説得力を有する。元々戸建住宅団地として造
成された丘陵地であり、居住環境を重視した自用目的の取引が大半である。よって本件では、上記比準価格を適正と判
断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 -24 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,800 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[101.0]

100
[ 65.0]

[105.0]
100

50,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長良地区は、文教地区として根強い人気を保
っているが、最近は、加納地区と比べると、
やや需要が減っている。

玉石積み擁壁を使った住宅が多く、路線価を
ベースとした価格と実勢価格との乖離が広が
っている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.8
交通・接近　　　  -2.7
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 -29.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜北Ｙ３９ -60435	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西4.5m市道、中間画地		１低専居住誘導区域 (40,60)
b	岐阜北２０ -70531	岐阜市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	岐阜北Ｙ３０ -70401	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
d	岐阜北Ｙ４３ -60396	岐阜市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,247	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,068	100 [ 105.5]	47,458	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	49,800
b	(　 ) 44,590	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	42,728	100 [ 105.2]	40,616		42,600
c	(　 ) 80,321	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	82,266	100 [ 169.9]	48,420		50,800
d	(　 ) 82,000	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	77,621	100 [ 168.2]	46,148		48,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.1	その他　　　 +12.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,900 円／㎡]

岐阜 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		当地域は１低専に指定された住宅団地で、周辺に賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場も未成熟のため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ